상한제 피한 강남권 `로또 아파트` 쏟아진다…서울, 내년 4만6000가구 분양

[디지털타임스 박상길 기자] 내년 서울 분양시장에서는 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등을 피한 강남권 '막차 단지'가 쏟아질 전망이다. 2월 청약 시스템이 새롭게 개편되는 가운데 대거 쏟아지는 '로또 아파트'로 청약 시장에 대혼란이 예상된다.

26일 부동산114에 따르면 내년 전국적으로 329개 단지에서 32만5000여 가구(정비사업 조합원분 포함)가 분양된다. 아직 사업계획을 수립하지 못한 일부 건설사와 사업일정이 미확정된 단지를 제외한 보수적 수치로, 작년 같은 시기 조사한 올해 분양계획 물량 38만6천741가구에 비해 6만여 가구(15.7%) 줄었다.

내년 분양물량은 수도권 18만4253가구, 지방 14만1626가구로 수도권 비중이 크다. 경기도 물량이 9만5171가구로 전국에서 가장 많고, 서울이 4만5944가구로 뒤를 잇는다.

사업 유형별로는 재건축·재개발 등 정비사업 물량이 15만1840가구로 전체의 47%를 차지하는데 작년 정비사업 물량(9만7984가구)과 비교하면 5만가구 이상 많은 것으로 2000년 이후 20년 만에 가장 높다. 강남권에서 재건축 초과이익환수, 분양가상한제 등 규제를 피해간 막바지 물량이 쏟아지면서 공급 물량이 늘어난 것이다.

강동구 둔촌 주공(1만2032가구), 강남구 개포 주공1단지(6642가구) 등 강남권 재건축 단지와 동작구 흑석3구역(1772가구), 은평구 수색6(1223가구)·수색7(672가구)·증산2구역(1386가구), 성북구 장위4구역(2840가구) 등이 분양을 앞두고 있다. 청약 시장은 설 연휴와 2월 청약시스템 개편 영향으로 3월부터 분양이 본격화된다.

부동산 업계는 인기 분양단지를 중심으로 청약 대기자들이 대거 몰릴 것으로 예상했다. 특히 HUG와 지자체의 분양가 규제로 분양가가 시세보다 크게 낮은 서울 재건축·재개발 단지나 수도권 공공택지에서는 청약 고가점자들이 집중되면서 평균 청약가점이 60∼70점대를 웃돌고 최고 만점(82점)에 달하는 곳도 속출할 전망이다. 중장년층에 비해 청약가점이 낮아 당첨확률이 떨어지고, 현금 자산도 부족한 30대들 사이에 "청약시장에서 소외됐다"는 불만이 커질 수밖에 없다.

내년 분양시장은 대출 규제도 큰 변수다. 정부가 분양가 9억원 초과 아파트에 대해서는 중도금 대출을 금지한데 이어 12·16대책에 따라 앞으로 신규 분양하는 단지의 입주 시점 시세가 15억원을 넘는 경우 잔금대출 전환도 전면 금지해서다.

26일 1순위 청약에 들어가는 위례신도시 '호반써밋 송파'의 경우 분양가가 1단지는 3.3㎡당 2205만원, 2단지는 2268만원으로 송파구 평균 시세(4200만원)의 절반 수준에 불과해 '신도시 로또'로 불린다.

그러나 모든 주택형이 전용면적 84㎡를 초과하는 중대형으로 분양가가 9억원을 넘고 중도금 집단대출이 불가능해 '현금 부자'들만 청약할 수 있다는 지적이 나온다. 만약 향후 입주 시점에 시세가 15억원을 초과할 경우 잔금 대출도 못받는다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr