주담대 규제 강화… 高價주택 기준 시가 9억으로

9억원 초과 보유자 DSR 강화
'LTV 20%'도 23일부터 적용
처분·전입 유예 인정기한 축소
12·16 부동산대책

당장 오는 17일부터 15억원 이상 고가 아파트에 대한 주택담보대출이 금지된다. 9억원 초과 주택 보유자를 대상으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화된다. 빚내서 초고가 아파트를 구매하는 이들을 대상으로 정부가 칼을 빼들었다.

국토교통부·금융위원회·기획재정부 등 정부 부처는 오는 17일부터 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원을 초과하는 고가 아파트를 구입하기 위한 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 대상은 주택임대업·매매업 개인사업자나 법인, 개인 등에 제한을 두지 않고 전 금융권 가계대출에 적용된다. 앞으로 15억 원의 고가 아파트를 구매하려는 경우 대출 없이 현금으로만 구입해야 한다.

규제지역 내 시가 9억원을 초과하는 주택을 보유한 이들은 관리기준이 엄격해진 DSR 규제를 적용받는다. 기존에는 은행 내부에서 DSR 평균을 40% 이내로 관리하면 됐지만, 9억원이 넘는 주택을 보유한 이들에게는 반드시 40%를 적용해야 한다. 주택담보대출비율(LTV) 규제도 강화됐다. 기존에는 대출액 모든 구간에 LTV 40%를 적용했지만 앞으로는 9억원을 초과하는 부분에 LTV를 20%를 적용한다. 가령 14억원인 아파트를 산다고 하면 현재는 금융권에서 5억6000만원을 빌릴 수 있지만, 앞으로는 9억원 초과분인 4억6000만원을 대출받을 수 있는 것이다. 이는 오는 23일부터 시행된다.

실수요자를 대상으로 적용해주던 처분·전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄인다. 기존 규제에서 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택대출을 허용했다. 하지만 앞으로는 1년 이내에 전입해야 한다. 고가주택의 기준도 공시가격 9억원(시가 13억∼14억원)에서 시가 9억원으로 변경했다.

갭투자를 방지하기 위해 전세대출 규제도 강화됐다. 시가 9억원 초과 주택 구입·보유자에 대한 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사) 제한조치는 서울보증보험 등 민간 전세보증시장까지 확대하기로 했다. 기존에는 2주택 이상을 보유해도 전세보증 만기까지 기다려줬지만, 앞으로는 적발 시 즉시 전세대출을 회수할 수 있도록 '기한이익 상실' 조항을 넣는다.

규제지역 내 1주택 세대가 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 내줬던 예외조항도 1년 내 처분으로 바뀐다. 주택임대업 개인사업자대의 이자상환비율(RTI)은 기존 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 올리기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간이자비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자비용으로 나눈 것이다.

은성수 금융위원장은 "정부 대책의 효과적인 작동을 위해서는 대책 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다"며 "초고가주택에 대한 대출 금지 규제는 바로 내일부터 시행될 예정인 만큼 현장에서 혼선이 발생하지 않도록 사전 준비에 만전을 기해 주기 바란다"고 당부했다.

진현진기자 2jinhj@