강남4區에 규제 지역 몰려… 정비사업 단지 126곳 영향

서초 잠원 · 강남 개포 등 적용
안전진단 통과 못한 곳도 포함
택지비 등 7개 항목 일반 공개


재건축·재개발 '안갯속'

현재 서울시내 전체 재건축·재개발 정비사업 추진 단지는 총 332곳, 30만 가구에 달한다.

이 가운데, 정부가 이날 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 지정한 27개 동에서 추진위원회를 설립했거나 안전진단을 통과한 재건축 단지(재개발 제외)만 줄잡아 126곳 8만4000여가구에 달한다.

특히 강남4구 대상 단지는 118곳, 8만1000여가구에 달할 정도로 강남4구에 압도적으로 몰려 있다. 여기에서 추진위 설립을 추진하고 있거나 예비안전진단을 신청했으나 통과하지 못한 '잠재적' 재건축 단지나 재개발 사업지까지 포함하면 대상 단지는 이보다 훨씬 늘어날 전망이다.

이미 재건축이 한창 진행중인 서초구 잠원·반포 일대나 강동구 둔촌동, 강남구 개포동, 송파구 잠실동 등지는 물론, 안전진단이나 추진위원회 상태에서 머무른 곳들도 상한제 대상지역으로 지정했다.

압구정의 경우 현대·미성·한양 아파트 등이 타깃이다. 이들 단지는 추진위원회 또는 안전진단 통과 등 재건축 초기 중에서도 초기 단지들이다. 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 아파트나 문정동 올림픽훼밀리 아파트처럼 안전진단 통과도 못한 '잠재적' 재건축 단지들도 상한제 대상지로 지정됐다. 영등포구 여의도동은 미성아파트가 조합설립인가를 받았고, 수정·광장·미성 아파트 등은 아직 추진위 상태다.

건설업계 관계자는 "압구정·여의도 등지는 서울시의 재건축 기본계획이 수립되는 등 재건축 가능성이 있는 만큼 상한제 대상으로 묶인 것 같다"고 말했다.

재개발 단지도 투기수요가 몰려 과열 우려가 있거나 시공사 선정 등으로 고분양가 우려가 있어 주변 집값을 자극할 수 있는 곳들이 상한제 대상으로 묶였다.

용산구 한남재정비촉진지구인 한남·보광동이 대표적이다. 사업이 가장 빠른 한남3구역의 경우 최근 시공사 선정 과정에서 '일반분양가 3.3㎡ 7200만원 보장' 등 과도한 사업제안이 나오며 정부의 특별점검을 받고 있다. 성동구에서 상한제 대상으로 묶인 성수동1가도 현재 성수전략정비구역 재개발 사업이 진행 중이다. 이들 지역의 지분가격은 3.3㎡당 1억∼2억원을 호가한다.

이번에 상한제 지정 대상이 된 지역에서 분양되는 일반 아파트는 관보에 게재된 8일 이후, 재개발·재건축 단지는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지가 분양가 상한제 적용을 받는다. 적용 시점이 일반 아파트와 재건축·재개발 아파트가 다른 것은 국토부가 주택법 시행령 부칙을 손질해 재건축·재개발 아파트에 대해선 시행을 6개월 유예했기 때문이다.

엄밀하게는 시행령이 개정된 10월 29일 이전 관리처분계획 인가를 신청한 재건축·재개발 단지 중 6개월 후인 내년 4월 29일까지 입주자 모집공고를 신청한 단지다. 하지만 아직 관리처분계획 인가를 신청하지도 못한 단지가 6개월 만에 관리처분계획 인가를 받고 이주와 철거까지 거쳐 입주자 모집공고를 내는 것은 사실상 불가능하다.

분양가 상한제란 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비다.

분양가 중 택지비와 직·간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목은 일반에 공개된다. 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80∼100%면 8년, 80% 미만이면 10년간 전매가 제한된다. 이에 더해 2∼3년간 실거주 의무도 부여될 예정이다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr