내년 미분양 `3萬호`… `역전세` 확산 경고등

KDI, 주택공급 문제점 보고서
물량 10%늘면 전셋값 1.121%↓
12월부터 수도권서 현실화 우려
박근혜 정부 시절인 2015∼2017년 주택 공급물량이 이례적으로 급증하면서 내년 준공 후 미분양 물량이 3만호를 넘어설 것이란 국책연구기관 분석이 나왔다. 미분양 급증이 앞으로 전세가격 하락과 '역전세'를 확산할 수 있다는 경고다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26일 KDI정책 포럼 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서를 통해 올해 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5561호, 2020년이면 3만51호에 이를 것으로 예측했다. 이는 올해 5월 기준 미분양 물량이 1만8558호인 것과 비교하면 급격한 증가로 2015년 집중된 주택공급 급증에 따른 것으로 분석됐다.

실제 보고서는 매년 주택인허가 물량과 가구 수를 비교하는데 2013∼2014년 8만6000∼11만5000호 정도였던 공급과잉이 2015∼2017년 29만6000∼35만8000호로 급증했다

송인호 부장은 "준공 후 미분양은 주로 비(非) 서울권인 경기도 신도시를 중심으로 형성됐고 5대 광역시에서도 증가하고 있다"고 설명했다.

우려스러운 것은 미분양 물량이 늘어날수록 전세가격이 하락해 역전세 난이 확산할 수 있다는 점이다. 또 미분양을 해소하는 2∼3년의 과정에서 건설사의 재무건전성이 크게 악화돼 주택관련 기관에도 상당히 부정적 영향을 초래할 것이라는 게 KDI 설명이다. 도시별 패널 분석 결과를 보면 아파트 입주물량이 장기 평균에 비해 10% 증가할 경우 전세 가격은 최대 1.121% 떨어졌다.

KDI는 서울·경기지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 2017년 12월과 작년 2월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 2019년 12월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화할 것으로 예상했다. 예컨대 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 18만7000호며, 중위 전셋값은 2017년 말(2억5000만 원)보다 2000만 원 내린 2억3000만 원으로 예상된다. 이는 건축업계와 금융권에 불안 요소다. 2011년에도 미분양 해소 과정에서 100대 건설사 중 25%가 법정관리 또는 워크아웃을 신청했고 부도를 맞은 업체 수는 145곳에 달했다.

금융권에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 발생한 제2금융권을 중심으로 재무 건전성이 크게 악화해 이른바 '저축은행 사태'를 부르기도 했다.

송 부장은 "건설사의 자기자본 부담 리스크를 높이고 주택금융기관의 책임성을 강화할 수 있는 정부 차원의 제도 보완이 필요하다"고 지적했다.

성승제기자 bank@