혁신설계안 눈길…HDC현산.GS건설의 강남 명품 단지 `자이아이파크` 화제

경기도 성남은행주공 재건축 수주전이 각축전을 벌이고 있는 가운데 HDC현대산업개발과 GS건설이 컨소시엄을 결정, 적극적으로 수주전에 참여 중이다. 업계 최고 수준의 재무건전성을 자랑하는 현대산업개발과 건설업계 최고의 브랜드 파워를 갖춘 GS건설이 함께 손을 잡은 것이라 귀추가 주목된다.

HDC현대산업개발과 GS건설 컨소시엄은 최근 수도권 주요 재건축 수주 현장에서 이주비 및 공사비 등의 '현재 조건'보다 브랜드 및 대안설계 등의 '미래 가치'가 조합원에게 더 큰 이득이 된다는 인식이 빠르게 확산되고 있는 점을 적극적으로 공략 중이다.

▲ 비탈진 7단을 평평한 2단으로 만든 혁신설계

컨소시엄이 제안한 내용 중 가장 눈길을 끄는 것은 2단 혁신설계다. 현재 은행주공 아파트는 단지 입구에서 끝까지 50m에 달하는 높이 차이가 있어 주민들의 불편함이 상당하다. 기존 조합설계안은 단지를 7단으로 나눠 언덕 위의 단지였지만 컨소시엄은 단지를 2단의 넓고 평평한 단지로 개선한 혁신설계안을 제시한다. 단지 레벨을 2단으로 대폭 줄임과 동시에 동수를 줄여 대규모의 중앙광장도 확보해 효율성이 높다. 상대사의 설계에 대해서는 아파트 조망권과 외관을 결정하는 옹벽을 공략, 최고 길이 172m, 최고높이 18m에 이르는 옹벽이 단지 내에 여러 개가 있다는 점을 어필하고 있다.

2단 설계는 랜드마크로의 성장을 결정하는 층수와도 직결돼 아파트 단지 가치를 높이는 핵심 기술이라 할 수 있다. 컨소시엄은 최고층 35층과 스카이커뮤니티 등 고층 편의시설이 갖춰진 '35층 랜드마크' 대안설계를 제시, 다른 설계안과 차별화했다. 단지 높이를 2단 설계를 통해 낮춰 랜드마크 아파트로의 성장 가능성을 높이고, 녹지율을 대폭 향상해 단지의 가치를 더함으로써 그에 따른 이익을 조합원들에게 돌려준다는 의지가 엿보인다. 인근 성남 중1구역.도환중1구역이 정비계획변경을 통해 지난 9월 21층에서 38층으로 층수를 상향 조정한 사례가 있고, 경관계획심의에서 단지를 35층으로 설계해도 높이가 조망권을 침해하지 않을 것이라는 계산을 이미 마쳤다.

컨소시엄 측은 "대안설계는 시공사를 선정한 후 조합원들이 선택할 시, 시공사가 설계변경을 통해 이득을 조합원들에게 돌려주겠다는 조건부 설계안이다"라며, "층고 문제가 아니라 조망권을 규제한 높이의 문제인 만큼 추후 조합원 총회를 통한 결정에 따라 조합원의 이득을 위한 설계변경을 추진할 예정이다"라고 말했다.

▲조합원을 위한 파격적인 사업비 및 이주비 조건 제시

컨소시엄이 제시한 단지의 모든 조건은 조합원들이 실제 누릴 수 있는 편의를 최대한 끌어내는데 맞춰져 있다. 대표적인 것으로 용적율을 들 수 있다. 은행주공재건축의 용적율은 250%로, 조합 원안 설계나 양측이 내놓은 대안설계에 큰 차이가 없다.

브랜드와 사업비, 이주비 등 자금 조달 측면에서 자이아이파크는 우세를 보이고 있다. 사업비 조달에서 컨소시엄은 한도를 2,400억원으로 내세운 반면 상대측은 1,637억을 제시했다. 이주비에서도 컨소시엄은 가구당 평균 2억 5,000만원을 책정했지만, 상대사는 1억 8,000만원을 제시했다. 미분양 시 대물변제 부문은 자이아이파크는 일반분양가 기준이지만, 상대는 감정평가금액이 기준이다. 미분양은 부동산가격 하락의 의미를 담고 있어 안정성면에서 컨소시엄이 상당히 우세하다고 할 수 있다.

컨소시엄 관계자는 "이주 기간에 대개 6개월 이상 소요되고, 암반 공사가 많은 현장 여건을 감안한 공사 기간을 산정해 공사 기간 연장으로 추가 부담이 늘어나는 가능성을 원천 차단했다"고 말했다.

▲강남수준의 명품 아파트를 노린 마감재와 미래형 설계

층간 소음 완화와 주차장 층고에서도 세심한 설계가 돋보인다. 자이아이파크는 바닥 슬라브 두께를 250㎜로 적용했고, 60㎜ 완충재도 사용할 계획이다. 반면 상대사는 슬라브 두께 210㎜과 30㎜의 완충재를 적용한 것으로 알려져 있다. 업계에서는 층간 소음 차단에 슬라브 두께 250㎜와 60㎜의 완충재를 사용하는 것이 탁월하다는 것이 알려져 있지만, 공사비 절감 등을 이유로 30㎜의 완충재를 사용하는 경우가 많다. 최근 사회적 문제로 층간 소음이 불거지고 있어 시공사 선정 조건에 층간 소음 차단이 매우 중요한 요인으로 작용할 가능성이 커 컨소시엄은 이를 적극 공략 중이다. 주차장 층고도 최고 6m로 설계해 택배차가 단지 내로 진입하기 용이하다. 상대사는 최고 4.1m의 주차장 층고를 제시했다.

이밖에 명품아파트 필수 조건인 음식물 쓰레기 이송설비와 헤파필터를 장착한 전열교환기 등을 설치하는 설계조건과 전기차 수요증가에 발맞춰 전기차 충전소 70개소를 설치, 전력을 확보해 충전시설 증설이 용이하게 한 차별화된 설계를 제시한 점도 돋보인다.

imkt@dt.co.kr