일부 부유층만 시세차익 수십억… HUG 분양 보증의 구멍

나인원한남 분양보증 심사 거부
3.3㎡당 분양가 최소 4000만원대
일부 부유층만 시세차익 수십억
인근 시세수준으로 분양보증 승인
기준 초과이익 국가가 환수 제안

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 단지에 대해 분양보증을 해주지 않는 것과 관련, 명확한 기준이 없다는 지적이 일각에서 나오고 있다.

20일 부동산업계에 따르면 HUG는 2016년 현대건설이 서울 강남에 내놓은 고급 주택 디에이치아너힐즈를 기점으로 고분양가 주택에 대한 분양보증을 거부하고 있다. 최근에는 한남동에 들어서는 고급주택 나인원한남 분양보증 심사를 거절했다. 분양보증은 분양 사업자가 파산 등의 사유로 분양 계약을 이행할 수 없게 되는 경우 이미 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 제도다. 건설사들은 분양보증이 있어야 지방자치단체의 분양 승인을 받을 수 있기 때문에 분양을 위해 HUG의 분양보증이 꼭 필요하다.

HUG는 시세의 110%를 넘지 않거나 최근 3년간 분양된 단지의 시세보다 10%를 초과하지 않도록 분양보증 심사를 하고 있다. 이와 관련 부동산 업계는 분양가를 낮추겠다는 목적을 가지고 수요층이 다른 주택을 무리하게 비교 대상으로 삼는다는 비판을 하고 있다.

나인원 한남을 예로 들면 HUG는 최근 1년간 신규 분양 단지가 없었던 것을 감안해 한남동의 평균 시세를 용산한남아이파크·한남리첸시아·현대하이페리온·한남힐스테이트 등 4개 아파트의 평균 거래가격과 한남더힐의 평균 거래가격을 합쳐 산정했다. 여기에 지난해 분양됐던 강남 4개구에서 최고 분양 성적을 낸 아크로 서울포레스트보다(3.3㎡당 4750만원)도 낮은 가격에 책정되길 원하는 것으로 알려졌다.

이 때문에 나인원한남은 3.3㎡당 평균 분양가는 4000만원 후반∼5000만원 초반 이하로 책정될 것으로 예상된다. 한남더힐의 분양가인 3.3㎡당 6410만원인 점을 감안했을 때 분양 승인이 날 경우 시세 차익은 수억원에서 수십억원에 달할 전망이다. 분양가가 낮아진다고 하더라도 중산층 이하 서민이 선뜻 청약에 나서긴 어렵고, 자금 여력이 있는 일부 부자들만 접근할 수 있어 그들만의 로또 청약 단지가 될 가능성이 크다.

부동산 전문가들은 분양 보증의 기준이 모호한 점 등을 문제점으로 지적하면서, 차라리 시세 수준으로 분양 보증을 승인해주고 기준을 초과하는 이익은 국가가 거둬가는 방식을 제안했다. 조현욱 더굿경제연구소 부사장은 "HUG의 분양 보증 거부는 명확한 기준이 없는데, 시세 대비 110%를 넘지 않는다거나 가장 최근에 분양된 단지 대비 10%를 넘지 않는 금액은 비교 대상 단지가 될 수 없다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "시세 대비 저렴한 가격에 분양되는 주택에 당첨만 되면 상당한 수익을 챙길 수 있다는 시각이 시장 전반에 깔리면서 청약 열풍만 거세지고 있다"면서 "차라리 시세 수준으로 분양 보증을 해주고 기준을 초과하는 수익에 대해서는 채권 입찰을 시켜 국가가 흡수하는 것도 시장 혼란을 줄이는 방법이 될 것"이라고 주장했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr