신규오피스텔 분양권 전매금지 300실 이상 인터넷청약 의무 등 새해 부동산 시장 변수 줄줄이 "임대수익 창출에 초점 맞추고 투자위험 고려 보수적 접근을"
부산 해운대와 광안리 일대 주택 전경. 연합뉴스
올해 수익형부동산은 분양권 전매금지, 대출규제, 추가 금리 인상 가능성, 입주 물량 폭탄 등 변수가 많아 옥석 가리기가 중요한 투자 원칙이 될 전망이다.
7일 부동산업계에 따르면 오는 25일부터 투기지역과 투기과열지구, 청약 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고, 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 것이다. 오피스텔 규제지역은 서울 모든 지역, 경기, 세종, 과천, 부산 등인데 더 확대될 예정이다.
300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약을 의무화하는 데 이는 기존 오피스텔 시장에 만연화된 깜깜이 분양을 차단해 투기 심리가 가라앉을 것으로 예상된다. 깜깜이 분양은 정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식이다.
또 오는 3월부터는 대출 요건이 한층 강화되면서 투자자들의 자금줄이 막혀, 대출을 활용한 투자가 위축될 전망이다. 임대수익이자상환비율(RTI) 제한이 높게 적용되는데 RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.
오피스텔이 입주물량이 늘어난 것도 변수다. 올해 입주가 시작되는 오피스텔은 7만2666실로 2004년 9만286실 이후 가장 많다. 입주물량이 한꺼번에 몰리면 좋은 입지를 갖춘 오피스텔이라 하더라도 월세가 조정되는 것을 피할 수 없다.
국내 기준금리 추가 인상은 수익형부동산 중에서도 상가 투자에 변수로 작용할 전망이다. 투자금이 다른 수익형부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화 된 상가는 금리인상에 따라 이자 부담이 커질 수 있기 때문이다. 정부의 공공주택 공급 정책도 불안요소가 될 수 있다. 지난해 11월 발표된 주거복지로드맵에서 정부는 실수요자와 무주택 서민을 위해 공공주택 100만호를 공급하겠다고 발표했는데 이렇게 되면 비싼 오피스텔은 임차인이 없어 대거 공실이 발생하게 되고 임대인들은 월세 조정으로 수익성에 타격을 받게 돼 시장이 위축될 전망이다.
전문가들은 오피스텔에 관심 있는 투자자들은 시세차익보다는 임대수익 창출에 초점을 맞추고, 상가에 관심 있는 투자자들은 분양가와 금리 인상 등 투자 위험도를 고려해 최대한 보수적으로 접근해야 한다고 말하고 있다. 조현욱 더굿경제연구소 부사장은 "수익형이라고 해서 너무 상업적인 쪽으로만 접근할 것이 아니라 물류센터나 섹션오피스 등으로 시야를 넓힐 필요가 있다"면서 "이런 때일수록 맛집 전략을 펼쳐야 하며, 위치나 가격이 괜찮고 주변 배후 수요 등을 점검해야 할 것"이라고 말했다.
이상혁 상가정보연구소 선임연구위원은 "그동안 과도한 대출을 끼고 수익형 부동산에 뛰어든 경향이 없지 않았는데 금리가 상승 기조를 띨 것이기 때문에 대출 비중을 줄여가면서 자기자본 대비 30∼40% 수준으로 투자하면 괜찮을 것"이라고 조언했다.
