금리인상·대출규제 파고 속 … 내년 오피스텔 시장 순항할까

올보다 52%↑ 7만2646실 입주
분양권 전매제한 전 밀어내기
높아진 대출문턱에 분양 깜깜
저금리 기조 속 투자처로 주목받았던 국내 오피스텔 시장이 금리 인상, 분양권 전매 제한 시행, 대출 규제 등 시장의 불확실성을 가중시키는 변수들로 순항할 지 주목된다.

5일 부동산114 등 업계에 따르면 내년 오피스텔 시장은 올해 4만7759실보다 52% 늘어난 7만2646실이 입주를 앞두고 있다. 이 가운데 내년부터 오피스텔 분양권 전매제한 시행을 앞두고 밀어내기 공급이 이뤄지고 있다. 공급은 과잉이지만 금리 인상 압력, 대출 규제 등으로 분양이 제대로 이뤄질지는 미지수다. 내년 오피스텔 시장 3대 변수로는 금리 인상, 분양권 전매제한, 대출 규제가 꼽힌다. 2011년 6월 이후 6년 5개월 만인 지난달 30일 기준금리가 1.5%로 상향되면서 빚을 내 부동산을 사던 투기 수요의 발목이 잡혔다.

정부의 8.2 부동산 대책으로 이달 말부터 청약조정지역 내 분양물량 분양권 전매가 금지되고 거주자 우선 분양이 적용되는 등 분양 조건이 바뀐다. 내년 1월 25일부터 '건축물의 분양에 관한 법률'에 따라 청약조정지역에서는 입주 때까지 전매가 금지되며 투기과열지구에서의 오피스텔 분양 물량의 20%를 거주자에게 우선 분양하는 거주자 우선 할당제가 청약조정지역으로 확대 적용된다. 일정 가구 이상 오피스텔을 분양할 때는 인터넷 청약을 의무화하는 근거도 마련돼 청약률 제고를 위한 줄 세우기가 불가능해진다.

대출 문턱은 높아졌지만 임대수익률과 매매가는 하락해 대출을 적극 활용한 투자는 위축될 것으로 예상된다. 지난달 26일 발표된 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 도입으로 오피스텔은 1.5이상이어야 대출이 가능해졌는데 10억원 짜리 상가를 구매한다고 가정하면 7억원까지 대출 가능했던 금액이 5억4000만원까지 줄어 상당한 부담으로 작용할 전망이다.

KB국민은행에 따르면 오피스텔 임대수익률은 서울을 기준으로 지난 10월 역대 최저 수준인 4.93%를 기록 중이다. 입주 물량 증가로 인한 공실 위험, 유지 보수비 등을 감안한 실질 수익률은 이보다 더 낮을 것으로 예상된다. 이외에 정부가 상가 임대료 인상률 상한은 낮추고 임차인의 계약 갱신 청구기간은 늘리는 상가임대차보호법 개정안을 추진하고 있는 점도 오피스텔 시장을 바라보는 투자자들을 위축시킬 것으로 예상된다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "이번 금리 인상으로 오피스텔 시장이 직격탄을 맞는 것은 아니지만 향후 금리 인상 추이가 시장에 미치는 정도는 상당할 것으로 예상되며 다음번 금리 인상 때에는 대출 금리가 임대수익률보다 많게 되는 금리 역전현상까지 이어질 수 있을 것으로 본다"고 말했다. 이어 "오피스텔은 그동안 60∼70%의 대출을 활용했는데 이런 부분이 대출 규제로 줄어들게 되므로 현금을 충분히 확보한 뒤에 투자에 나서는 것이 좋을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr