[부동산 Q&A] 8.2 및 9.5 부동산 대책후 투자전략

상가·중소형빌딩 등 규제 덜한 곳 주목

8.2 부동산 대책이 발표된지 한 달 넘게 지났지만 아직 혼란은 끝나지 않고 있다. 추가로 9.5 대책이 나온 뒤로 투자 심리가 많이 위축되고 있다. 재건축 아파트 등 주택시장이 규제 유탄을 집중적으로 맞게 되자 규제에서 빗겨난 지역과 상가, 중소형빌딩, 오피스 등은 상대적으로 규제가 덜한 곳으로 투자 심리가 옮겨가고 있다.

이번 조치로 가장 셈법이 복잡해진 실수요층은 다주택자인데 이들은 양도를 통해 주택을 줄일 수 있는 방법도 있지만 양도에는 시간이 필요하기 때문에 증여를 통해 주택 수를 줄일 수 있다. 정부가 이달 발표하는 주거복지 로드맵을 통해 임대사업자 등록을 유도하기 위한 세제 등 인센티브도 확대한다는 방침이라 합법적인 임대주택 사업자로 변신하는 다주택자도 늘어날 전망이다.

다주택자가 선택 가능한 방안은 4가지로 요약되는데 청약조정지역에 주택이 있다면 내년 4월 전에 파는 게 유리하다. 주택 혼합 보유시 비조정지역에는 있는 것을 가장 먼저 양도하는 것이 좋으며 △양도차익이 적은 주택 △단기보유 주택 순으로 양도하는 것이 좋다. 임대사업자 등록도 고려할 만하다. 다주택자가 주택을 팔지 않고 장기보유할 경우에는 임대사업자로 등록하는 방법이 있다. 주택 임대사업자로 등록하는 경우 세원이 노출돼 임대소득세를 꼬박꼬박 내야 하지만 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 혜택이 있고 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다.정부가 8.2대책에서 등록임대주택은 양도세 중과 대상에서 제외해주고 장기보유특별공제 혜택도 유지해주기로 함에 따라 양도세 부분에서도 임대사업자 등록이 유리해진 점도 참고할만하다.

앞으로의 부동산 시장에서 예상되는 투자 유형의 변화는 크게 두 가지로 분류되는데 주거용 시장에서도 비규제 지역이나 상품으로 자금이 이동할 가능성이 남아있고 주거용 부동산 시장을 뛰어넘어서 상업용 부동산 시장으로 아예 시선을 돌리는 투자자가 나올 수 있다. 주거용 중에서는 상대적으로 투자 여력이 남아있다고 판단되는 부동산 규제를 벗어난 지역을 중심으로 신규 오피스텔, 외국인 대상 임대사업, 준공공임대 아파트, 토지시장 등이 주목을 받을 전망이다.

투기과열지구에 속한 주택 구입때 자금조달계획을 신고해야 하는 것과 달리 상가나 중소형 빌딩은 규제를 받지 않고 건물 가치의 최대 70∼80%까지 대출을 받을 수 있어 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 외국인을 대상으로 하는 임대사업의 최대 장점은 1∼2년의 계약 기간 임대료를 한꺼번에 받아 체감수익률이 높고 임차인과 월세문제로 갈등을 빚을 일이 없어 임대사업을 하려는 수요자들에게 인기 있는 투자 유형이다. 그들이 속한 직장이나 국가에서 대납해주는 경우가 많으며 월세 중심의 임대차가 일반적인 외국인은 월세에 대한 저항감이 적다. 보증금과 확정일자가 필요없어 소득공제도 잘 신청하지 않아 월세소득에 대한 노출이 작다.