수익률 부풀리고 확정수익 과장… 수익형부동산의 함정

확정수익 맹신 금물… 수익률 계산 방식 등 따져봐야
대출이자 변동·세금 납부 등 확인
금융기관 통한 법적 보호장치 필수
'최고·특급·1위' 등 과장표현 경계
현장방문으로 진위 여부 파악해야


저금리가 장기화하는 가운데 수익형부동산 시장이 활황세를 띠는 가운데 일부 업체의 지나친 허위·과장 분양이 눈살을 찌푸리게 하고 있습니다.

수익형부동산 관련 정보업체 상가정보연구소에 따르면 최근 부동산 분양업체 2곳이 허위 광고로 공정거래위원회의 시정명령을 받는 등 경각심이 고조되고 있습니다. 이미 수년 전부터 공정위가 이 같은 행위를 단속하고 있음에도 유사 사례가 반복되고 있어 수요자들의 주의가 요구됩니다.

◇수익률 부풀리기 주의해야=수익형부동산 허위·과장 광고의 유형 중 가장 흔한 사례로는 수익률 부풀리기를 들 수 있습니다. 수익형 부동산을 선택하는 데 있어서 가장 중요한 사항이 분양가와 임대료, 이에 따른 '수익률'임에도 수익률 산출에 대한 지식 없이 투자에 나서는 사람이 뜻밖에 많다는 게 전문가들의 지적입니다.

수익률은 계산 방식이나 대출이자율의 변동에 따라 다르게 산출될 수 있는데, 은행 금리가 낮을 때는 대출을 많이 끼고 매입할수록 수익률이 높아지는 구조입니다. 일부 분양업체는 이를 악용해 수익률을 부풀려 설명합니다. 이를테면 자기자본 100%로 매입했을 때 기대수익률 4%대의 부동산을, 대출비율 50% 이상으로 가정해 7∼8% 이상의 수익률을 올릴 수 있다고 홍보하는 식입니다.

하지만 대출비율을 지나치게 높게 잡을 경우 이자를 감당하는 것이 버거워질 수 있고, 이후 금리 상승폭만큼 수익률이 떨어진다는 점을 명심해야 합니다. 또한 업체가 제시하는 수익률의 경우 환불받는 세금은 분양가에서 차감하고, 납부해야 하는 세금은 분양가에 포함하지 않은 채 계산하는 경우가 많으므로 세금까지 꼼꼼히 따져 봐야 합니다.

'확정 수익 보장제' 역시 안심할 수 없습니다. 최근 한 업체가 분양형 호텔을 분양하면서 확정 수익을 보장하는 기간이 1년임에도 이를 명시적으로 밝히지 않고 '월 70만원이 따박따박' 등의 표현을 사용한 것이 논란이 됐습니다.

◇확정 수익 보장?…맹신 금물=확정 수익 보장제는 수익 보장 기간이 1∼2년 정도로 단기간임에도 장기간 확정 수익을 보장하는 것처럼 광고하는 경우가 있으므로 광고 내용뿐만 아니라 계약서 등의 내용을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 일부 분양 사업자는 '수익 보장 증서'를 발급해주기도 하지만 해당 사업자가 부도·폐업하는 경우 그 수익을 보장받을 수 없다는 점도 명심해야 합니다.

반대로 확정 수익 보장기간이 5∼10년으로 길더라도 안심할 수만은 없습니다. 이 기간 사업자가 부도가 난 경우 등에는 수익 보장이 불투명해지기 때문인데 이러한 경우 민사소송으로 분쟁을 해결할 수밖에 없습니다.

이에 따라 금융기관 등을 통한 법적 보호장치가 있는지 확인하고 수익보장 확약서 상의 수익보장 주체가 수익을 보장할 수 있는 능력이 있는 사업자인지를 판단하는 과정이 반드시 필요합니다.

◇부풀려진 표현 뒤에 숨은 실체 파악 제대로 해야=아울러 '최고' '특급' '1위' 등 객관적 근거가 없는 거짓·과장표현을 사용하는 업체도 많은 만큼 현장 방문이나 인근 상권 실태 파악 등을 통해 진위 여부를 확인해봐야 합니다. 건축물의 허가 관련 사항을 확인하는 것도 필수입니다.

분양대상 상가건물의 일부가 불법 건축물인 경우 이에 해당하는 점포는 공유지분 형태의 등기 또는 점포의 층·호수별 소유권이전등기가 불가능합니다. 건축물대장 확인을 통해 해당 건축물이 합법적인 건축물인지, 허가받은 건축물의 용도와 광고내용이 일치하는지, 분양사업자가 건축주가 맞는지 등을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다. 용도변경 신고를 했을 뿐임에도 불구하고 관할 행정관청으로부터 건축허가 받은 것처럼 광고하거나, 허가가 사실상 어려운 건축물의 증축이나 용도변경이 가능한 것으로 광고하는 경우가 있기 때문입니다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 "공정위가 허위·과장 분양을 제재하고 있음에도 매년 비슷한 유형의 피해사례가 보고되는 것이 현실"이라며 "솜방망이 처벌을 개선하는 조치와 함께 업계의 자정 노력이 더해져야 소비자들의 신뢰를 회복할 수 있을 것"이라고 말했습니다.

이어 "수익형 부동산 기대수익률을 계산할 때 대출금의 이자비용, 세금, 공실 발생의 리스크, 관리비 등 마이너스 요소들을 충분히 반영할 필요가 있다"고 덧붙였습니다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr