[부동산 Q&A] 규제강화 움직임… 실수요층 내 집 마련 대책은?

내후년까지 목돈 마련… 급매물도 노려볼만

최근 부동산 시장 거품 논란이 한창이다. 서울 강남권 재건축 시장을 발원지로 한 거품 논란으로 투기과열지구 지정 등 당장 시장 지배력이 큰 규제책을 내놓아야 한다는 목소리도 커지고 있다. 일부 지역에 대해 투기과열지구 지정이 이뤄지면 가격 급등세는 조정될 것으로 보인다. 일부 실망 매물도 나올 수 있을 것이다. 하지만 이 때문에 당장 가격이 급락한다거나 하지는 않을 전망이다. 투자 혹은 실거주를 위해 주택 구입을 고려했던 이들 가운데 여럿은 관망세로 돌아설 가능성이 높다. 참여정부 시절인 2000년대 초중반(2003∼2005년) 투기과열지구지정, 분양권 전매금지 등의 규제가 시행되면서 매도자, 매수자의 관망세가 심화됐던 시절이 있었다. 특히 재건축시장의 경우 투기과열지구로 지정이 되면 조합원입주권도 전매가 제한되기 때문에 재건축 아파트값이 급격히 오르는 것을 안정시키는 데 효과가 있었다. 하지만 그 시기에는 재건축 규제가 무더기로 쏟아져 나왔던 때고 투기과열지구 또한 서울을 포함한 수도권, 광역시 등 지역에 광범위하게 지정됐던 터라 현 시장 상황보다 규제의 강도가 크고 범위가 넓었다고 볼 수 있다.

일단 과거의 경우에 비춰 보면 일부 소수의 지역에 국한된 투기과열지구 지정은 효과가 국지적으로 그칠 가능성이 높다. 이 때문에 초저금리에 갈 곳 없는 부동자금은 투기과열지구가 아닌 비투기과열지구의 좋은 입지, 상품성을 갖춘 곳으로 흘러갈 가능성이 높다. 규제 시행의 의도와 다르게 풍선효과가 나타날 수 있는 셈이다.

현시점에서 어느 지역이 '유망하다, 아니다'라고 단정 짓는 것은 무리가 있다. 재건축 시장의 경우 투기과열지구보다 거래가 자유로운 비투기과열지구 시장이 활발해질 가능성이 높다. 분양권 전매시장도 마찬가지다.

물론 부동산에서 가장 중요한 것은 입지. 현재도 중요하지만 앞으로의 발전 가능성을 갖춘 입지에 있는 부동산이 유망하다. 전철, 도로, 학교, 편의시설 등이 2년이나 3년 뒤 들어설 수 있는 곳이 안전하다.

이미 시장은 대출심사가 강화됐고 한도 또한 제한됐다. 처음 대출을 받기도, 더 받기도 어려워진 상황이다. 사고 싶은 분양권이 있어도 대출한도 때문에 매입을 포기해야 하는 일이 늘어날 전망이다. 자연스럽게 분양권의 평균 프리미엄도 낮아질 가능성이 높다. 시장은 철저하게 입지, 상품성에 따라 움직이게 되면서 프리미엄도 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 단기간에 수천, 수억원씩 프리미엄이 붙는 경우는 줄어들 것으로 예상된다.대출심사가 까다로워진 만큼 철저한 자금계획 수립이 필요해졌다. 신규분양을 받더라도 도심 접근성, 인프라 등 생활이 편리한 곳들을 중심으로 접근하는 것이 유리하다. 대출도 어렵고 당장 목돈도 부족하다면 지난 2년여 동안 분양했던 물량이 입주할 내년, 내후년까지 목돈을 더 마련하길 권한다. 그리고 입주 물량 집중으로 시세보다 낮게 나올 수 있는 급매물을 노려보는 것도 내 집 마련 전략으로 적합해 보인다.