부동산 담보부 NPL 부실채권의 수익성 결정요인 연구

부동산 투자가 관심을 모으며 NPL 부실채권이 눈길을 끌고 있다. 높은 수익률 덕분에 이름이 알려졌다. 그러나 사실 늘어나는 수요에 비해 이를 꾀고 있는 전문가는 드물다.

금리가 높은 시절만 해도 염두에 두지 않았기 때문이다. 하지만 알다시피 저금리 기조는 계속되고 있다. 틈새시장으로 부실채권이 각광을 받으면서 체계적인 교육을 원하는 투자자들도 덩달아 늘어나는 모습이다.

이에 얼마 전 '부동산 담보부 NPL 수익성 결정요인에 관한 연구'라는 관련 논문을 발표해 대한부동산학회지 첫 페이지에 이름을 올렸다. 보다 높은 수익률을 보장하기 위해서는 관련 연구가 전제돼야 한다는 이유에서 연구한 결과다.

부실채권은 수준별로 수익률이 다르다. 국가 수준, 금융회사 수준, 집합 수준, 그리고 개별 채권 수준에 따라 상이하다. 이중에서도 개별 채권 수준에 주목해 실제 거래 데이터를 토대로 수익성에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

거시경제 요인, 부동산, 대출, 부실채권 및 경매 등으로 범주를 나눠 변수를 선정했고 다중회귀분석을 수행했다. 그 결과 첫째, 실증분석모형에서 통계적으로 유의한 변수는 담보대출이자율, 연체이자율, 정상이자율, 유찰횟수였다.

둘째, 통계적으로 유의한 표준화 계수의 크기는 정상이자율, 연체이자율, 담보대출이자율 및 유찰횟수 순서였다.

셋째, 모형이 채권 수준 투자수익률 변동의 43.5%를 설명했다. 추가 독립변수로서 비즈니스 의사결정 능력을 제시했다.

세계적으로 명성이 자자하던 국내 조선, 해운업이 역풍을 맞고 있는 모습이다. 불황이 심화되며 금융업계는 조선, 해운 대출채권의 부실 가능성을 대비해야 했다. 2016년 1분기 7000억 원에 이르는 대손충당금을 적립했다.

부실채권(Non-Performing Loan, NPL)은 양도인 관점의 용어다. 대출채권은 금융회사에게 이자수익을 안겨주는 수익원이다. 그런데 대출채권의 이자가 연체되면 금융회사의 이익에 문제가 발생한다.

이에 부실채권으로 분류해 시장에 내다 파는 것이다. 대출채권 수익이 보통 3개월 이상 발생되지 않으면 부실로 분류해 이를 처분할 수 있다.

그중에서도 부동산 담보부 NPL은 담보권을 설정하고 대출하였다가 부실화된 채권이다. 부동산 매매와 경매와 마찬가지로 일반 투자자의 수단으로 눈길을 끌고 있다.

하지만 실제 비즈니스 현장에서 어떻게 거래가 구체적으로 진행되는지는 잘 알려져 있지 않다. 단적으로 부동산 담보부 투자는 부동산이 아니라 주로 근저당권에 투자하기 때문이다.

부실채권 투자는 일반적으로 대출채권의 담보 부동산에 설정된 근저당권을 활용해 투자 수익을 내는 능력이 거래의 핵심이다. 하지만 대부분 부동산 경매와 연계하여 거래되기 때문에 경매절차를 잘 모르는 일반투자자가 거래하기 쉽지 않다.

1997년 외환위기 이후 부실채권이 급증하였다. 이후 NPL 부실채권을 헐값에 매입하던 초창기에 비하면 20년이 경과하면서 거래가 안정기에 들어섰다. 그러나 실제 비즈니스 현장에서 어떤 요인이 수익성에 중요한지 연구되지 않았다.

연구의 목적은 부동산 담보부 수익성 결정요인이었다. 투자자 입장에서는 투자의 수익성을 제고하고, 대출채권 주체 입장에서는 부실채권을 적절히 유통시켜 부실을 막을 수 있도록 기여하는 데 있다.

(도움말 : 강남부동산아카데미 정재홍 원장)

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