[알아봅시다] 저금리 시대 부동산 재테크도 현명하게

'수익형 부동산' 부부 공동명의로 바꾸면 절세효과 톡톡
소득세, 누진세 구조… 임대소득 분산 낮은 세율 적용
공시가격 낮아져 종합부동산세 대상 제외 가능성 높아
사망 전에 재산 나누면 상속자 부담 상속세도 확 줄어


"은행 금리가 쪼까 내려가지고 15%여. 그래도 목돈은 은행에 넣어놓고 이자 따박따박 받는 게 최고지라." 최근 인기리에 종영한 드라마 '응답하라 1988'에서 은행원으로 나오는 배우 성동일의 대사입니다. 이 대사를 두고 많은 시청자들이 의문을 제기했는데요. 은행 예·적금 금리가 1%대로 떨어진 현재 상황에서 15% 금리가 낮다는 말에 쉽게 공감하지 못한 것이지요.

이제 은행 예·적금은 재테크로서의 역할을 하지 못하고 있습니다. 물가상승률을 감안하면 은행에 돈을 맡겨서 얻는 이자 수익은 거의 없거나 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 그래서 돈 좀 있는 사람들은 수익형 부동산을 구입해 임대사업에 나서고 있습니다. 부동산 임대사업 역시 투입된 비용 대비 얼마나 많은 수익을 낼 수 있느냐가 관건입니다. 특히 부동산 임대사업처럼 과세당국에 내야 하는 세금이 많은 재테크일수록 전략적인 접근이 필요한데요. 부동산 임대사업의 절세전략에 대해 알아보겠습니다.

◇부부 공동명의, 임대소득 및 부동산 공시가격 분산=부동산 임대사업을 하면서 수익형 부동산의 명의를 부부 공동명의로 해 두었다면 임대사업을 통해 들어오는 소득에 대한 세금이 줄어듭니다. 소득세는 6~38%로 부과되는데 소득이 커질수록 내야 하는 세금이 많아지는 누진세 구조입니다. 한 명의 명의로 했을 때보다 부부명의로 하게 되면 임대소득이 분산되기 때문에 같은 임대소득이라도 부과되는 소득세가 줄어들게 됩니다.

예를 들어 부동산 임대사업을 통해 1년 동안 1억원을 벌었을 경우 단독명의이면 35%의 소득세율이 적용됩니다. 하지만 부부가 공동명의로 된 부동산을 가지고 임대사업을 벌였다면 소득이 5000만원으로 분산되기 때문에 소득세율도 24%로 줄어들게 됩니다.

단독 명의로 된 부동산을 통해 1억원을 벌어들인 임대사업자는 누진공제액 1490만원을 제외한 2010만원을 세금으로 내야 합니다. 하지만 같은 1억원의 임대소득을 벌었다고 해도 부부가 공동명의로 했다면 각각 5000만원의 소득에 24%의 소득세율이 적용되고 누진공제액 522만원을 제외하면 개인이 내야 하는 소득세는 678만원입니다. 부부가 각각 678만원을 낸다고 해도 총 세금은 1356만원으로 줄게 돼 단독명의로 했을 때보다 654만원이나 절약할 수 있게 됩니다.

부부 공동명의는 종합부동산세 절감에도 효과적입니다. 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 등 부동산에 대해 국세청이 누진세율을 적용해 부과하는 세금입니다. 과세 대상은 1인 1주택의 경우 공시가격이 9억원을 초과하는 경우이고, 다주택자는 6억원을 초과하면 종합부동산세를 내야 합니다.

만일 공시가격이 11억원인 부동산을 가지고 임대사업을 벌인다면 단독명의일 경우 종합부동산세 면제 기준을 초과하기 때문에 세율에 따라 종합부동산세를 내야 합니다. 초과분 2억원의 80%인 1억6000만원이 과세대상이 됩니다. 1억6000만원에 세율 0.5%, 농어촌특별세(종합부동산세의 20%) 더해 총 96만원의 종합부동산세를 내야 합니다.

하지만 부부가 공동명의로 등기를 했다면 공시가격도 각각 5억5000만원으로 분산돼 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다. 명의만 부부 공동명의로 했을 뿐인데 100만원에 달하는 세금을 아낀 셈입니다. 단 1주택을 단독명의로 보유하면 9억원 초과분에 대해 종합부동산세가 부과되고, 장기 보유나 고령자에 대해서는 추가 공제 있기 때문에 부부 공동명의에 대한 절세효과는 2주택 이상 보유했을 때 더 유리할 수 있습니다.



◇팔 때도, 상속할 때도 공동명의가 이득=부동산을 팔 때도 단독명의보다는 공동명의가 유리합니다. 가격이 크게 올라 부동산을 처분하게 되면 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도소득세 역시 양도 차익이 클수록 세율도 높아지는 개인별 누진세 구조입니다. 양도소득세도 6~38%의 누진세율이 적용되는데 매각할 부동산을 부부가 공동명의로 했다면 양도차익 역시 부부에게 분산이 되기 때문에 납부할 전체 세금이 줄어듭니다.

3년 전에 11억원을 주고 산 부동산을 팔아 1억원의 양도차익을 얻었다면 단독명의일 경우 35%의 양도소득세를 내야 합니다. 하지만 부부 공동명의이면 양도차익도 5000만원까지 떨어져 적용되는 세율도 24%로 줄어들게 됩니다.

부부 공동명의는 상속세 절감 효과도 크게 나타납니다. 부부 중 한 사람의 명의로 부동산을 소유한 채 사망하는 경우보다 부부가 미리 재산을 분산해 놓으면 낮은 세율이 적용되기 때문에 상속자가 부담해야 할 상속세도 줄어들게 됩니다.

같은 부동산을 소유하고 있더라도 명의가 단독이냐 공동이냐에 따라 세금을 아낄 수 있습니다. 또 공동명의를 통해 줄일 수 있는 세금도 소득세, 양도소득세, 종합부동산세, 상속세 등 다양합니다. 새로 임대사업을 시작하기 위해 부동산 매입을 준비한다면 단독명의보다는 부부 공동명의로 등기를 하는 것을 고려할 필요가 있습니다.

조은국기자 ceg4204@