[알아봅시다] 내 집 마련을 위한 현명한 대출방법

이자·원금 함께갚는 분할상환이 유리
대출금 규모 상환능력에 맞춰 정해야
대출만기 길수록 총이자 ↑ 상환부담 ↓
은행 중도상환수수료율 꼼꼼히 따져봐야


저금리가 장기화되면서 우리나라 주택 임대시장에서 전세가 점차 사라져가고 있습니다. 전세는 세입자가 주택 소유자에게 일정 금액을 보증금으로 맡기고 해당 주택을 빌려 쓰는 임대차 계약의 한 형태입니다. 하지만 집주인들은 목돈의 보증금을 받아도 이 자금을 활용할 곳이 없고, 또 은행에 맡겨봤자 이자수익이 거의 없어 전세보다는 월세를 선호합니다. 부동산 전문가들은 우리나라 주택 임대 계약 형태가 전세에서 월세 위주로 옮겨가고 있고 결국 전세제도는 역사 속으로 사라질 것이라고 분석하고 있습니다.그러나 월세는 세입자에게 큰 부담이 되고 있습니다. 한국감정원에 따르면 지난해 12월 기준 전국 주택의 평균 월세 가격은 56만원이었고, 서울은 81만원에 달했습니다. 가구당 월평균 소득이 400만원을 조금 웃도는 것을 감안하면 서울에 거주하는 경우 월세로만 소득의 20%를 지불해야 하는 상황입니다. 게다가 임대차 계약이 2년마다 갱신되므로 재계약을 못하게 되면 2년마다 이사를 다녀야 하는 메뚜기 생활을 전전해야 합니다.

이처럼 집 없는 서러움을 견디지 못한 세입자들은 주택 구입을 고민하게 됩니다. 하지만 서울 지역 아파트 평균 매매가격이 5억원을 훌쩍 넘기고 있어 십 수 년을 한 푼을 안 쓰고 모아야 겨우 내 집을 마련할 수 있는 상황입니다. 이 때문에 주택 구입을 결심한 사람들은 은행을 찾습니다. 저금리가 장기화되면서 은행 이자 역시 월세보다는 훨씬 경제적이기 때문입니다. 하지만 은행 돈을 과도하게 빌리게 되면 이를 상환하는데도 문제가 됩니다.

은행 대출도 현명하게 이용해야 가계경제를 원활하게 운영할 수 있고 자산 증식에도 도움이 될 수 있습니다. 전문가들도 요즘과 같은 환경에서는 대출을 통해 집을 마련하는 것이 장기적인 관점에서 자산을 불리는데 도움이 될 수 있다고 조언합니다. 단 은행 대출도 대출 규모와 금리, 상환 방법, 거치 기간 등 전략을 세워야 한다고 강조합니다. 은행 대출 전략이 잘못되면 어렵게 장만한 내 집이 깡통주택으로 전락하고 본인도 하우스푸어의 나락으로 떨어질 수 있기 때문입니다.

◇대출 규모는 상환 능력부터 고려해야=대출금 규모는 차입자가 매달 갚을 수 있는 금액을 고려해야 합니다. 즉 은행에서 빌릴 수 있는 만큼 빌리는 것이 아니라 내 소득으로 일정금액의 빚을 갚고도 가계를 운영하는 데 무리가 없을 정도만큼만 빌려야 합니다. 저금리로 이자 부담이 낮다고 해도 원금이 많으면 당연히 갚아야 하는 이자도 많아지기 때문입니다. 이자 부담이 커지면 소득에서 활용할 수 있는 자금이 줄고 그만큼 대출 상환기간이 길어진다는 점도 명심해야 합니다.

◇이자와 원금을 함께 갚아야 유리=내 집을 마련하는데 필요한 자금의 규모를 정했다면 이제 상환방식을 결정해야 합니다. 대출 상환방식은 대출 기간 동안 이자만 갚다가 원금을 만기에 상환하는 일시상환방식과 대출 기간 내내 원금과 이자를 나눠 갚아나가는 분할상환방식으로 구분됩니다. 일시상환은 이자만 우선 지불하기 때문에 차입자의 부담이 적을 수 있습니다. 하지만 원금이 그대로 남아있기 때문에 결국 지불해야 할 이자는 분할상환보다 많습니다. 분할상환은 이자와 함께 원금도 매달 갚아나가기 때문에 가계에서 활용할 수 있는 자금의 규모는 줄어들지만 갚은 원금만큼 지불해야 할 이자도 줄어들기 때문에 원금과 이자를 함께 지불할 여력이 있다면 분할상환이 더 유리합니다.

◇대출만기, 짧다고 좋은 게 아냐=대출 전략을 세울 때 금액과 상환방식만큼 중요한 것이 대출기간입니다. 대출 만기를 길게 하면 갚아 나가야 하는 총 이자는 많아지는 반면 상환 부담이 줄어듭니다. 특히 분할상환은 원금과 이자를 함께 갚아 나가야 하기 때문에 대출 기간을 너무 짧게 잡으면 가계 운영이 큰 부담이 될 수 있습니다. 이 때문에 자신의 상환능력에 맞춰 대출 기간을 정하는 것이 좋습니다. 무리하게 대출 기간을 짧게 잡으면 매달 대출금 상환에 허덕여 결국 또 다른 대출을 받게 되는 악순환이 발생할 수 있습니다.

◇중도상환수수료, 은행마다 다르다=매달 이자를 갚다보면 아깝다는 생각을 하게 됩니다. 이 때문에 중도에 집을 팔아 은행 대출부터 갚아야겠다는 생각을 하게 됩니다. 하지만 빚을 미리 갚아도 은행에 추가로 돈을 지불해야 합니다. 그것이 바로 중도상환수수료입니다. 중도상환수수료는 차입자가 대출 실행 후 3년 이내에 대출을 갚을 경우 은행이 차입자에게 물리는 패널티입니다. 은행은 차입자에게 돈을 빌려주면 대출 기간 동안 이자를 받을 수 있는데, 차입자가 중도에 돈을 갚아버리면 더 이상 이자를 받을 수 없기 때문에 이에 대해 일정비율의 수수료를 받습니다. 은행들은 일반적으로 주택담보대출에 1.5%의 중도상환수수료를 부과하지만 은행마다 일률적으로 정해진 것이 아니기 때문에 대출을 받을 때 중도상환 가능성이 있다면 은행들의 중도상환 수수료율을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있습니다. KB국민은행과 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, NH농협은행은 주택담보대출에 대해 지난해 말 기준 1.4%의 중도상환 수수료율을 보이고 있습니다. IBK기업은행과 한국스탠다드차타드은행은 각각 0.9%~1.2%, 1.2%~1.5%로 다른 은행보다 낮았습니다. 반면 한국씨티은행과 수협은행은 1.5%로 가장 높은 중도상환 수수료율을 보였습니다. 주택담보대출은 원금 자체가 크기 때문에 0.1%의 차이가 큰 부담이 될 수 있습니다. 내 집 마련을 위해 받은 은행 대출, 꼼꼼한 상환계획을 세워야 하우스푸어 우려에서 벗어날 수 있습니다.

조은국기자 ceg4204@dt.co.kr