[시론] 전세시장 불안 진정시키려면

전세물량 수요에 비해 턱없이 부족한 실정
주택 구매도 꺼려 전세 수급 불균형 심화
주택시장 현실 파악해 필요한 정책 수립해야


10월 30일 임대주택 공급 확대와 저소득층 전·월세 비용 부담 완화 그리고 전세난 가중을 방지하기 위해 재건축단지 시기조정을 주된 내용으로 담고 있는 '서민 주거비 부담 완화 대책'이 발표됐다. 9월 1일 '주택 시장 정상화' 대책을 내놨지만, 기대와는 달리 아파트 전세금 상승세가 가파르게 상승하면서 서울과 수도권 전세 시장이 혼란에 빠지고 있다. 서울의 중형 아파트는 최근 한 달 사이 전세금이 2000만~3000만원씩 올랐으며, 그나마 전세 물량도 부족해 월세, 반전세 계약을 맺거나 오른 보증금을 마련하지 못해 서울 변두리나 외곽으로 이사하는 세입자들이 줄을 잇고 있다. '9·1 대책' 이후 집값이 단기간에 상승하자 집주인은 매물을 거둬들이고 주택 실수요자인 세입자들은 오른 매매가를 부담할 수 없어 매매로 잘 갈아타지 못하고 있는 것이다. '9·1 대책' 의 기본적인 구조는 "전세세입자가 내집을 마련하면 주택거래를 활성화시켜 내수경기가 회복되고 전세난도 완화될 것"이라는 기대에 바탕을 둔 것이다. 그런데 대책발표 한 달여 만에 주택거래회복 징후는 미미하고 전세가만 급등하는 한편 재건축시장만 활기를 띠면서 전세난을 한층 가중시키는 문제를 일으키고 있는 것이다.

이같이 전세금이 급등하는 것은 근본적으로 수요에 비해 전세 물량이 턱없이 부족하기 때문이다. 특히 금리 인하로 은행 예금 금리가 연 2%대 이하로 떨어지자 전세금을 받아도 돈 굴릴 때가 마땅찮은 집주인들이 전세를 월세나 반(半)전세로 돌리면서 전세거주자들은 전셋집 구하기가 더 어려워졌다. 돈이 있는 전세입주자도 내집마련과 소유에 따른 세부담 등을 피하기 위해 계약이 만료된 전셋집의 보증금 상승분을 기꺼이 지불하거나 오른 보증금을 마련치 못하면 월세로 돌리 수 밖에 없다는 것이 현 상황이다.

9·1 부동산 대책이 전세시장 안정에 도움이 되지 못한 것은 시장에서는 집값 상승 기대감으로 집주인들이 매물을 거둬들이고 매매가격을 높게 부르기 때문에 구매력이 있는 전세 세입자들도 주택 구매를 꺼려 전세시장의 수급 불균형이 해소되지 못하고 상대적으로 가격이 싼 신규 분양시장에만 수요가 몰리고 있다. 결국 집값이 단기간에 급등하면서 전세 수요의 매매 전환 속도가 정부의 예상보다 느려졌으며, 새 아파트를 분양받은 세입자들도 해당 아파트가 입주하기까지는 2년여 동안 전세로 살아야 한다는 현실을 고려하지 못한 것이다.

이로 인해 집값이 상승하는 한편에서 전셋값도 덩달아 오르면서 9·1대책 이후 전셋값은 집값의 70%를 돌파했고, 월세도 하락세를 멈추고 보합세로 돌아섰다. 전셋값은 서울 강북과 경기권을 중심으로 최고 20%가까이 급등하면서 서민들의 주거비 부담은 한층 커진 것이다.

때마침 가을 이사철과 겹치면서 전세물량 부족 여파가 증폭되었고 전세금이 초강세를 보이며 수도권 주택 평균 전세 시세가 2억원을 넘었다. 지난달 수도권 주택의 평균 전세금은 2억106만원으로 KB국민은행이 통계 조사를 시작한 2011년 6월 이후 처음으로 2억 원을 웃돌았다. 이는 작년 말보다 5.7%오른 1075만원으로 2년 전인 2012년 9월과 비교해서는 13.6%인 2414만원 오른 수준이다. 정부의 예상 또는 기대와는 달리 부동산 경기활성화 정책이 전셋값을 함께 끌어올리는 상황이 연출된 것이다. 그러니까 시장 활성화란 목표 달성은 아직 초기단계인데 전·월세시장이 불안정해지면서 서민 주거 안정이 크게 흔들린 것이다.

이러한 혼란이 일어난 근본 원인은 정부가 전세 사는 사람은 돈이 없어 내 집을 못사는 사람과 돈이 있어도 안사는 사람이 섞여 있다는 평범한 사실을 간과한데서 비롯된 것이다. 집을 안 사는 전세입자는 이자가 싼 전세자금 대출을 이용하여 인상된 보증금에 충당하기 때문에 정부의 전세대책이 전세가를 올리는 부작용을 낳고 돈 없는 전세입자는 인상된 전세금을 부담하지 못해 지방으로 밀려나고 있는 것이다. 앞으로 정부는 주택시장의 현실을 올바르게 파악하고 이에 바탕을 두어 정책을 수립해야 할 것이다. 또한 현시점에서 우선 정부는 전·월세값 안정 등 주거 복지증진에 보다 노력해야 할 것이다.

장성수 주거복지연대 전문위원