[시론] 인구 맞춤형 주택정책 펴라

건전 가계에 대한 적정 유동성을 공급하고, 향후 인구 및 사회구조의 변화 분석 위에서 선제적이면서 일관성있는 주택시장의 대응 필요
지난해 국내 주택시장은 수도권의 가격 하락세가 지속되고, 비수도권의 가파른 상승세가 둔화되었다. 구체적으로 수도권의 경우 약 3.3% 하락하고, 특히 분당ㆍ과천 등 과거 많이 오른 지역의 대형아파트의 하락폭이 상대적으로 크다. 비수도권인 지방 5대 광역시의 경우 같은 기간 약 3% 상승하였으며, 연말로 가면서 상승세가 둔화되는 모습을 보여주고 있다. 2010년 증가세로 반전한 주택매매거래량이 지난해 들어 수도권과 비수도권 모두 큰 폭의 하락세를 보이고 있다. 매매시장의 불확실성이 증가하면서 전세가격은 수도권, 비수도권 관계없이 상승세를 지속하고 있다. 올 들어서도 수도권의 하락세가 분명해지고 전국적 거래위축 현상이 더욱 뚜렷하게 나타나면서 향후 주택시장의 향방에 관심이 고조되고 있다.

2013년 주택시장의 향방을 살펴보기 위하여서는 먼저 주택시장의 수급여건을 알아볼 필요가 있다. 수요측면에서 경기악화 속에 주택담보대출의 약 77%가 2013년부터 원금상환 부담에 직면할 것으로 예상되고 있다. 또한 소형가구 증가, 중대형가구 감소가 예상되고 있다. 통계청은 향후 5년(2013~2017년)간 3인 이하 가구는 약 190만 증가, 4인 이상 가구는 약 67만 감소하는 것으로 추계하고 있다. 한편 공급측면에서는 2011년 이후 매년 50만 가구 이상으로 예상되는 건설실적이 향후 2~3년간 주택시장에서의 공급증가로 이어질 수 있다. 또한 금융위기 전후로 크게 상승한 수도권 중대형 미분양 주택(미분양 중 60~70% 차지)이 점점 '준공 후'로 악성화되고 있다. 그리고 주택경기 악화로 인하여 일시적 2주택자의 미처분주택 물량이 급증하고 있다. 2012년 7월 현재 주택금융공사의 보금자리론 미처분 건수가 1만6184건이며, 민간은행의 주택담보대출의 미처분 건수도 대출 규모로 보아 상당할 것으로 추정된다.

결론적으로 2013년 주택시장 수급여건은 수요 위축 속에서 공급 증가가 두드러질 것으로 보인다. 수급여건 악화 속에 2013년 국내 주택시장 전망은 첫째, 침체를 지속하고 있는 수도권 지역은 초과공급 속에 하락세가 악순환되는 부채디플레이션 현상이 나타날 가능성이 높다. 올 들어 예금취급기관의 수도권 가계대출이 축소되고, 채무상환 담보자산매각 등 가계 디레버러징(부채상환) 현상이 추가적인 주택가격 하락 요인으로 작용하고 있기 때문이다. 둘째, 그동안 호조를 보인 비수도권 주택시장이 중대형을 위주로 침체국면으로 반전될 가능성이 높다. 2011년 이후 비수도권의 아파트매매 거래량이 하락하고, 미분양 주택이 2012년부터 상승세를 보이고 있다. 실제로 2012년 하반기 들어서부터 비수도권의 중대형주택을 중심으로 완만한 가격 하락세가 진행되고 있다. 셋째, 규모별 차별화 현상이 심화될 전망이다. 수도권ㆍ비수도권 관계없이 소형주택 건설 증가에도 불구하고 소형주택의 수요가 급격히 늘어나면서 소형주택 초과수요가 커지고 있다. 반면 중대형주택의 수요가 줄어듦에도 불구하고 중대형주택의 꾸준한 건설로 인하여 중대형주택 초과공급 현상은 심화될 전망이다. 넷째, 전세시장은 여전히 강세가 유지될 것이다. 수도권 아파트매매가격대비 전세가격 비율이 2009년 7월부터 2012년 11월까지 약 14%p 올랐으나 매매가격 상승으로 이어지지 못하고 있다. 비수도권의 경우도 대형을 중심으로 매매가격의 불확실성이 증가하면서 매매수요를 대체한 전세수요 증가 현상이 나타날 것으로 보인다.

전반적으로 수도권, 중대형주택 위주로 침체가 심화될 것으로 예상되는 바, 출범한 박근혜 정부는 국가 및 서민경제에 미칠 악영향을 최소화시킬 필요가 있다. 먼저 부동산시장의 연착륙이 시급하다. 건전 가계에 대한 적정 유동성을 공급하고, 수도권의 경우 주택관련 대출자 입장이 고려된 하우스푸어 대책이 요구된다. 또한 중장기적으로 향후 인구 및 사회구조 변화 분석 위에서 선제적이면서 일관성있는 대응이 요구된다. 그리고 주거복지 사각지대에 있는 고령자 및 다세대ㆍ다가구 주택의 주거환경 개선을 위한 세제지원 등도 고려할 필요가 있다.

박덕배 현대경제연구원 전문연구위원