수도권 집값 보합세… 세입자 전세난 지속

2012 부동산 시장 전망
유럽발 재정위기와 국내 경기 침체 등 대내외 여건 불투명성으로 올해 부동산 시장도 침체가 이어질 것으로 전망되고 있다. 다만 집값이 보합세에 그치는 반면 전세시장은 입주 물량 급감에 따른 수급 불균형으로 상승기조가 이어질 것이라는 예상이다.

수익형 부동산 시장은 지난해 공급과잉과 분양가 상승 등으로 큰 메리트는 없을 것이라는 분석이다. 토지시장은 4월 총선과 12월 대선에 따른 개발공약 등으로 예상보다 움직임이 큰 한 해가 될 가능성도 있다. 3일 건설주택 관련 연구원과 전문가들의 의견을 토대로 올해 부동산 시장을 전망해 본다.

주택시장은 지난해에 이어 지방 강세가 이어지겠지만 큰 폭의 상승은 없을 것으로 보인다. 수도권도 수급 불안이 잠재돼 있지만 침체의 골이 워낙 깊어 큰 폭의 상승세로 전환되기는 어렵다는 분석이다. 이와 관련, 한국건설산업연구원(건산연)은 '2012년 건설ㆍ부동산 경기 전망'보고서에서 2012년 주택 매매가격은 수도권의 경우 1%, 지방은 7% 상승을 예상했다.

주택산업연구원(주산연)도 '2012년 주택시장 전망과 향후 정책 방향'이란 보고서에서 2012년 서울과 수도권 집값이 전년보다 1~2% 상승할 것으로 전망했다. 두 기관은 지방의 경우 2011년보다 가격 상승폭이 둔화할 가능성이 크지만 세종시와 기업도시, 혁신도시, 여수엑스포, 광주유니버시아드 등의 국책사업이나 지역 호재로 국지적 상승 효과는 이어질 것으로 예상했다.

강영일 한국부동산연구원장은 "수도권 집값은 올해도 큰 변화가 없을 것으로 예상된다"며 "다만 올해 본격화될 공공기관의 지방이전 사업이 부동산 시장의 새로운 변화 요인이 될 수 있을 것"이라고 말했다.

전세시장은 전국적으로 불안한 흐름을 이어갈 가능성이 높다. 입주 물량도 16만 가구로 지난해보다 5만 가구가량 줄어든다. 특히 서울은 올 입주 물량이 지난해의 절반 수준에 그쳐 수급 불안에 따른 전세난이 재현될 가능성이 높다.

건산연은 올해 5%의 전세가격 상승률을 예상했고, 주산연도 5~6% 상승을 점쳤다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "올해도 대내외 악재가 시장을 압박하는 형국이 지속돼 관망세가 유지될 가능성이 높다"며 "다만 전세시장은 신규 주택 입주가 많지 않아 전세난으로 이어질 수도 있다"고 말했다.

새해 재개발ㆍ재건축 아파트의 앞날도 그리 순탄치 않을 것으로 보인다. 박원순 서울시장의 속도조절론으로 사업 장기화 우려감이 여전하기 때문이다. 총선ㆍ대선 등을 앞두고 정부가 서울 주택시장 살리기에 나설 것이라는 전망도 있지만 대내외 경제 침체와 함께 정부의 가계대출 규제가 워낙 강력한 점이 악재로 작용할 가능성이 크다. 다만 재건축 시장은 정부의 투기지역 해제나 대출 규제 완화 등 주택경기 부양책 카드 사용 여부가 변수가 될 전망이다.

올해 수익형 부동산은 투자 주의가 요구되고 있다. 오피스텔의 경우 지난해 인기가 높아지면서 매매가나 분양가격이 적정선 이상 올랐기 때문이다. 소형 임대주택에 대한 정부 지원을 등에 업은 도시형생활주택의 경우 서울 강남ㆍ서초ㆍ동작ㆍ용산구 지역의 3.3㎡당 평균 분양가격이 2000만원을 넘어선 곳도 있는 상황이다.

서울 등 수도권은 특히 공급이 늘어난 것도 수익률 악화에 부담으로 작용할 가능성이 크다. 다만 대형 개발 계획이 세워진 지방 사업지 주변은 분양이나 매수를 고려할 필요가 있다는 분석이다. 높은 분양가와 과잉 공급, 주차장 없는 인허가 등이 수면 위로 부상할 경우 원룸이나 도시형생활주택은 투자 메리트가 떨어지는 만큼 옥석을 가리는 투자가 필요하다.

상가도 지역과 분양가격 상권 형성 등을 잘 파악한 후 접근할 필요가 있다. 대규모 아파트 단지 내 상가 등 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 곳을 제외하면 투자가치가 예상보다 낮기 때문이다. 박대원 상가정보연구소장은 "국내외 경제 여건에 대한 불안감 등 관망 분위기가 오래갈 것"이라고 내다봤다.

올해 토지시장은 오름세를 탈 개연성을 갖고 있다. 총선ㆍ대선에 따른 개발공약이 연이어 나올 것에 주목, 선점하는 전략이 중요하다는 분석이다. 2018 평창동계올림픽 관련 토지 오름세도 진행형으로 관심을 가져야 하고, 제2경부고속도로 나들목 부근, 세종시, 천안, 경기 하남과 광주, 용인의 원삼면ㆍ모현면 일대도 투자 적지로 꼽히고 있다. 다만 토지는 개발호재를 보고 살 경우 5년은 보유해야 소기의 투자 이익을 얻을 수 있다는 것을 명심해야 한다.

문화일보=김순환기자 soon@munhwa.com