집값 오른다는데 시장은 찬바람?

서울ㆍ수도권 하강국면 전망… 소득대비 가격거품 지적도
주택매매 시장이 회복기에 들어섰다는 전망이 연일 나오고 있어 주택 소유자들의 기대심리를 높여주고 있다. 하지만 실제 시장에서는 특히 수도권을 중심으로 매매거래가 거의 형성되지 않고 있어 과연 분석이 적절한 것인지 세간의 의구심을 자아내고 있다.

이와 관련, 21일 건설산업전략연구소는 `실질 주택가격 장기 순환 분석' 자료를 내고 최근 주택시장이 6번째 상승기에 들어섰다면서 주택가격 반등 가능성을 예상했다. 하지만 수도권은 아직도 5번째 하강기를 이어가고 있다고 분석했다.

이들은 지난 1986년 1월 국민은행 주택가격 통계가 시작된 이후 25년 동안 당시 1순환 하락기를 거쳐 98년 10월까지를 2순환기, 2001년 3월까지 3순환기, 2005년 3월까지 4순환기, 작년 9월까지를 5순환기로 보고 해당 기간동안 상승-하락 곡선을 주기적으로 반복했다고 설명했다. 이어 작년 9월 이후 지금까지 주택가격은 0.25% 상승한 것으로 나타나 제6순환기 초입에 진입했다고 덧붙였다.

하지만 이들은 수도권의 경우 5순환기 하강국면이 아직 마무리되지 않은 것으로 보았다.

실제 국민은행 통계에 따르면 2008년 8월 이후 35개월 째 월평균 0.24%정도씩 하락을 이어가고 있으며, 4~5%를 넘는 물가 수준과 주택 공급 부족에 따른 전셋값의 높은 상승세 등을 감안했을 때 2012년 상반기 사이에 바닥에 도달할 것으로 보인다고 전망했다.

반면 지방의 경우 2009년 중반 이후 6순환 상승국면에 이르렀다고 이들은 분석했다. 부산의 경우 2009년 5월 이후 27개월 동안 월평균 0.73% 정도씩 상승했으며 이는 이미 지난 4순환 상승국면의 상승률과 동일한 수준이라는 것이 이들의 설명이다.

연구소 관계자는 "향후에도 지역별로는 차이를 보이겠지만 순환변동을 지속할 것으로 보인다"며 "우리나라 주택시장이 아파트 위주로 주택을 공급하는 구조가 정착돼 있기 때문에 주기적인 과잉 공급과 과소 공급이 발생할 수밖에 없다"고 말했다.

이어 "서울과 수도권도 가격 상승폭이 크진 않을 것으로 보이지만 가격 상승세가 나타날 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

다른 업계 전문가들의 분석도 이와 유사하다. 일반적으로 연 소득의 4배 정도를 적정한 집 값으로 봤을 때 8배 정도에 이르는 우리나라 주택가격은 소득에 비해 현저히 높은 수준이라고 지적했다. 정부와 부동산 관련 업계 관계자들은 특히 지방의 배에 이르는 수도권의 아파트 가격을 감안하면 주택거래 활성화는 아직 기대하기 어려운 수준이라고 입을 모은다. 지방에 비해 수도권은 아직 가격거품이 남아있으며 소득수준이 급증하지 않는 한 가격상승도 소폭에 그칠 것이라는 게 이들의 분석이다.

한편 자료에 따르면, 주택통계 시작 이후 25년 간 전국 주택 가격은 138.4% 상승했으며 연간으로 환산하면 연평균 5.54% 오른 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 연간 물가상승률 7.64%에 미치지 못하는 수준이라 실질가격으로는 주택가격이 하락한 것이다.

그렇지만 아파트의 경우 같은 기간 전국으로는 연평균 11.2%가 상승했으며 특히 서울 강남의 경우 연평균 17.96% 오른 것으로 집계돼 수익성이 있는 것으로 나타났다.

박정일기자 comja77@