무주택자, 급매물 공략을

8ㆍ29부동산 대책으로 내집마련 전략 다시 짜야
`중대형 갈아타기` 마포ㆍ목동 급매물 노려볼 만
[AM7] 한동안 연기됐던 부동산시장 활성화 대책이 지난 8월 29일 드디어 발표됐다. 이번 대책은 DTI 해제, 세제 완화 등 당초 예상을 뛰어넘는 폭넓고 실질적인 내용들이 대거 포함돼 침체된 부동산 시장에 기대감을 주고 있는 게 사실이다. 하지만 일반적으로 정책에 대한 시장 반응이 다소 느리게 나타나는 것을 감안할 때, 당분간 시장은 매도자와 매수자의 눈치보기가 치열할 것으로 예상된다. 이러한 관망장세에서는 수요자별로 입장이 다른 만큼 이번 대책을 꼼꼼히 살핀 이후, 자신에게 맞는 전략을 수립하여 접근하는 것이 무엇보다 중요하다.

우선 무주택자를 포함 내집마련을 고려하는 수요자라면, 급매물 위주로 접근하는 것이 유리하다. 이번 대책으로 매수자에 대한 혜택이 많아진 데다가 시장은 여전히 매수자 우위 시장에서 거래 가격을 주도할 수 있으므로, 평소에 눈여겨봤던 지역을 중심으로 급매물을 적극적으로 노려볼 만 하다. 아울러 중대형 갈아타기를 고려하는 수요자라면 DTI 일시 해제를 활용, 각종 인프라가 잘 갖춰진 목동, 마포 등 서울내 주거선호지역이나 분당, 일산 등의 1기 신도시의 급매물을 노려보는 것이 괜찮을 것으로 보인다.

다주택자들의 경우는 이번 8ㆍ29대책으로 양도세 중과 완화 혜택이 주어지면서 시간적인 여유가 생겼다. 2012년말까지만 주택을 매도하면 양도세가 중과(50, 60%)되지 않고, 일반세율(6~35%)이 적용되는 만큼 가격을 제대로 받을 수 없는 현재의 시장에서 너무 급하게 매도를 서두를 필요가 없어진 셈이다. 이런 상황에서 다주택자들에게 무엇보다도 중요한 것은 주택의 매도시점과 순서이다. 1가구2주택자로 양도세 중과 완화기간 중에 1채를 팔 계획이라면, 시세차익이 적은 주택을 먼저 매도하는 것이 유리하다. 그리고 남은 1채의 주택은 3년 보유(서울 등 일부지역 3년 보유 2년 거주)의 양도세 비과세 조건을 갖추면 아무리 시세차익이 커도 세금을 전혀 내지 않아도 된다.

3주택이상 보유자 역시 전반적인 접근방법은 2주택자 경우와 동일하다. 양도세 비과세 혜택을 보고자 하는 시세차익이 가장 큰 주택을 남겨 놓고, 나머지 주택을 가지고 매도 순서를 생각하면 되는 것이다. 이때, 양도세 유예기간내에 1채만 팔 계획이라면, 나머지 주택 중 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받는 것이 유리하다. 지역적으로 볼 때는 10% 가산세가 부과되는 강남보다는 강북지역을 먼저 파는 것이 절세에 도움이 될 것으로 보인다.

이밖에 부동산은 모든 과정에서 상당한 세금이 발생하는 만큼 세금 플랜을 같이 수립하는 것이 필요하다. 이러한 관점에서 향후 부동산 시장이 호황국면으로 들어설 때, 상승여력이 큰 주택이라면 굳이 팔지 않고 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방법일 것이다.

삼성증권 부동산전문위원 노두승
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