[DT발언대] 성공하기 위한 경매 원칙들

고준석 신한은행 갤러리아 팰리스 지점장


부동산을 경매를 통해 매입한다는 것이 생각만큼 쉬운 일은 아니다.

매입하는 기간이 길고 경우에 따라서는 예상치 못한 권리관계로 인해 비싼 수업료를 지불할 수도 있다. 따라서 경매에 성공하기 위해서는 미래가치를 잘 따져 물건을 골라야 한다. 권리분석을 정확히 하고 반드시 현장확인을 통해 공시되지 않은 권리유무도 살펴봐야 한다. 미래가치는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 경매물건은 권리분석이 전부는 아니다. 미래가치가 전무한 물건은 애물단지에 불과하다. 권리분석보다 우선적으로 수익성 여부를 따져보라는 얘기다.

또한 법원경매는 권리분석 때문에 벽에 부딪치는 경우가 있다. 하지만 너무 어려운 것만은 아니다. 권리분석을 하기 위해서는 등기부등본에 나와 있는 권리관계를 중심으로 경매로 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 구분해야 한다.

권리분석이 끝난 물건에 대해서는 반드시 현장확인을 거쳐야 한다. 경매물건은 공부상의 내용과 물건내용이 틀리는 경우가 많다. 현재 법원이 경매개시 결정 뒤에 바로 집행관에게 경매물건에 대한 현황조사를 하도록 명령하고 있지만 잘못된 현황조사에 대해서는 집행관은 책임을 지지 않는다.

이밖에 매수인이 경매물건을 가장 어렵게 생각하는 부분 중에 하나가 바로 임차인에 대한 명도 문제다. 사실상 임차인이 권원이 없음에도 불구하고 부동산의 명도를 거부하게 되면 재산권 행사에도 어려움이 따르기 때문이다. 대금납부를 마치면 매수인은 법률적으로 소유권을 취득하게 되지만 전 소유자를 비롯해 임차인 등이 집을 비워주지 않으면 사용권, 수익권, 처분권에 제약을 받는다.

아울러 경매대출의 원활한 지원은 곧 경매물건의 매각을 촉진해 결국 부동산 경매시장의 활성화로 이어진다. 그러나 우리나라의 경우 경매대출의 지원은 아주 미미한 실정이다. 그러므로 경매참가 전에는 입찰가격을 정하고 여기에 따라 자금계획을 짜야 한다.