서울시가 재개발·재건축 사업 속도를 높이기 위해 시공사 선정 시기를 앞당기기로 한 것이 조합원 피해로 돌아올 수 있다는 분석이 나왔다.
13일 한국건설산업연구원(건산연)은 '서울시 정비사업 시공자 조기 선정의 기대와 우려' 보고서를 통해 공사비 상승, 시공사 비교 어려움 등 시공사 조기 선정에 따른 단점을 보완하기 위한 제도 개선이 필요하다고 지적했다.
서울시 개편안이 시행되면 시공사 선정 시기는 기존 사업시행계획 인가 이후에서 조합설립인가 직후로 변경된다. 이 경우 불필요한 설계 변경이 줄어 사업추진 속도가 높아지고 비용 절감도 기대할 수 있다.
반면 조합원 입장에서는 시공사 제안 조건의 유불리를 비교하기 어렵고, 설계가 구체화되는 단계에서 공사비가 상승할 가능성이 높아진다. 또 최초 계약에 상세내역이 대거 빠지게 되면서 공사비 증액 적정성을 검토하는 것도 어려워진다.
건산연은 시공사 선정 시기가 앞당겨지면 실제 입찰과 실제 착공 시기가 현재보다 더 벌어지면서 시공사의 리스크가 지나치게 커질 수 있다고 설명했다. 서울시는 시공사 선정 시기를 앞당김과 동시에 내역입찰 수준으로 시공사를 선정해 부작용을 최소화하겠다고 밝혔지만, 이 경우 유찰이 발생하거나 입찰 경쟁률이 크게 낮아질 것으로 봤다. 이는 결국 사업 지연과 공사비 상승 등 조합원의 피해로 돌아오게 된다.
이태희 건산연 부연구위원은 "시공사 조기 선정 장점은 살리고, 단점을 보완하기 위해서는 시공사 선정 시기가 아닌 정비계획부터 공사 발주방식과 계약내용 전반을 아우르는 입체적인 제도보완이 필요하다"고 주장했다.
정비계획을 보다 구체적으로 수립해 인허가 과정에서 높이나 용적률 변화 등 공사비에 영향을 미치는 요인을 최소화하고, 적절한 수준의 설계보상금을 지급해 시공사의 경쟁을 촉진해야 한다는 것이다. 또 입찰 이후 물가 변동에 따른 계약금액 조정도 의무화해야 한다고 봤다.
정비사업 특성을 고려한 새로운 발주방식 '시공책임형 건설사업관리'도 제안했다. 해외 건설 선진국에서 일반적으로 사용하고 있는 계약으로 시공사가 시공 이전단계부터 참여해 설계 검토, 공사비 추정, 공법검토 등 프리콘 서비스를 제공하는 방식이다.
이 부연구위원은 "현재의 설계, 시공 분리발주 방식은 정비사업 특성에 맞지 않는 면이 있다"며 "과도한 공사비 증액을 낮추고 사업 속도를 높이기 위해서는 새로운 발주방식을 고민해야 한다"고 강조했다.김남석기자 kns@dt.co.kr
