안녕하세요 금융부동산부 이미연입니다. 일반 기사보다는 편하게 읽으실 수 있도록 현장 리포트처럼 구성한 코너라 구어체로 진행하고 있습니다.
오늘의 주인공은 서울시의 신속통합기획에 합류해 재건축을 진행 중인 강남권 한 단지의 상가 문제입니다. 정확히는 상가 소유주들에게 '조합 정관 변경' 관련 소송이라고 봐야겠네요. 신통기획은 서울시가 정비사업 속도를 높이기 위해 도입한 사업으로 '오세훈표 정비사업'으로도 불립니다.
반포 한강공원에 맞닿아 길게 늘어선 형태로 들어선터라 한강변을 대표하는 단지 중 한 곳인 서울 서초구 신반포2차는 작년 6월 신통기획에 합류한 뒤 같은 해 9월 주민제안안을 제출하는 등 차근차근 서울시와 협의를 진행 중인 것으로 알려졌습니다. 이어 10월에는 자문회의와 1차 주민간담회를, 올해 1월에는 1차 교통자문회의 등을 거쳤습니다.
가장 최근인 3월 8일에는 서울시가 준비한 재건축 정비계획 변경안(신통기획 가이드라인)을 바탕으로 서초구청에서 주민설명회도 열렸습니다. 단지를 가로지르는 보행자 전용통로인 공공보행로를 조성해 한강변 접근성을 강화하고, 2개동을 랜드마크 주거동인 최고 49층으로 계획해 주변과 조화로운 한강변 스카이라인을 연출하겠다는 내용이 서울시 담당자를 통해 공개됐습니다.
단지의 평형 구성 및 한강변 세대 결정은 정비계획 입안 과정에서 주민간 협의를 통해 결정되기 때문에 변동 가능성이 있지만, 일단 서울시 안은 공공주택을 포함해 총 2050세대 정도로 계획됐습니다. 이는 지난해 9월 주민제안 정비계획안인 1897세대보다 세대수가 늘었고, 한강변 공공기여 비율도 기존 15% 이상에서 10%대로 완화한 결과입니다.
신반포2차 단지 전경. 사진 이미연 기자
주민간담회 당시 발표자였던 서울시 담당자는 조합 측과 추가 협의를 진행할 수 있다고 가능성을 열어뒀지만, 조합 측은 아무래도 정비계획을 이 안으로 밀어붙일 것으로 예상됩니다. 바로 어제였는데요, 지난 20일 △정비계획변경(안)에 대한 동의서 징구의 건 △정비계획변경을 위한 경관심의업체 선정의 건 등을 주요 안건으로 한 대의원회도 진행했기 때문입니다. 123명의 대의원 중 110명이 참석해 상정된 6개의 안건이 모두 원안 가결됐다고 하네요.
이런 속도라면 신반포2차 조합장이 주장하는 대로 내년 이주가 가능할 것 같기도 합니다. '아크로리버뷰신반포', '반포르엘2차' 등 바로 옆 단지들이 번쩍번쩍 신축으로 변신하는 동안 지지부진하게 재건축 속도가 나지 않았던 신반포2차라 주민(조합원)들이 합심해서 이 안을 지지한다면 말이죠.
그러나 일부 주민들이 분담금 폭탄 우려 등으로 조합의 절차를 짚고 넘어가야겠다는 결심을 했습니다. 바로 재건축조합 사업의 대표 걸림돌 중 하나인 상가 때문입니다.
최근 서울은 물론 전주, 부산 등 전국 정비사업 현장에서 골칫거리로 등장하고 있는 '상가 쪼개기' 들어보셨나요. 상가조합원의 지분을 나누는 것을 말하는데요, 불법은 아니지만 투기세력이 늘어나 사업 진척에 발목을 잡을 수 있어 최근 일부 지자체에서는 제재에 나서기도 했습니다.
게다가 일부 현장에서는 상가조합원이라도 아파트 입주권을 받을 수 있도록 해 원성이 자자한데요, 여기가 바로 이 케이스입니다.
신반포2차 조합은 지난해 2월 22일 상가 소유주들이 권리가액 0.1만으로도 아파트를 분양받을 수 있도록 산정비율을 변경한 안건 등을 통과시키기 위해 총회를 진행했습니다. 산정비율이란 상가만을 소유한 상가조합원이 아파트를 분양받을 수 있는지를 정하는 수치를 말합니다.
권리가액 산정비율은 보통 1.0이지만, 분양주택의 최소 분양가에 산정 비율을 곱한 값보다 상가 조합원의 권리차액(새 상가 분양가-종전 재산가액)이 커야 주택을 분양받을 수 있습니다.
간단하게 정리하자면 이 비율이 낮을수록 상가 조합원이 주택을 분양받을 수 있는 가능성이 커집니다. 때문에 상가 조합원들의 재건축 동의를 수월하게 얻어서 정비사업의 속도를 내기 위해 조합 측이 이 비율을 조정하는 경우도 있습니다.
신반포2차 단지 내 상가 전경. 사진 이미연 기자
그러나 아무래도 이 안건이 상가 측에 과한 특혜라는 판단이었는지 당시 총회 투표 결과 조합원 1497명(총 1572세대 중 조합설립동의서를 제출한 인원임) 중 △찬성 820표 △반대 122표 △기권 및 무효 13표가 나왔습니다. 찬성이 54%에 그쳐 3분의 2 동의를 얻지 못한터라 중차대한 사안에 대한 정관 변경의 요건을 갖추지 못했습니다.
그런데 어라? 이런 결과에도 신반포2차 조합은 '과반이상 동의'했다며 정관 변경을 강행했고, 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따르면 서초구청에서 이를 승인해 줄 수 없음에도 통과가 됐다는 주장이 나오고 있습니다.
"내용 어렵다. 권리가액 비율 1.0이나 0.1이나 그게 무슨 상관이냐, 정비사업 사업 속도만 낼 수 있으면 되지 않느냐"라고 하실 분이 계실 것 같아 전문가의 고견을 모셔왔습니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "상가 조합원에게 아파트 입주권을 주는 비율이 늘어나면 그만큼 단지 내 일반분양분이 줄어들게 된다"며 "아파트 조합원 입장에서는 분담금이 커질 수 밖에 없는 구조가 되기 때문에 정비사업에서 '상가 제척' 등의 움직임이 있는 곳들이 적지 않다"고 설명해주셨습니다.
상가조합원이 아닌 아파트조합원의 경우 재건축초과이익환수제도 못피했는데 분담금마저 예상보다 크게 나온다면 당연히 부담이 될 수 밖에 없을 것으로 예상되긴 합니다.
'상가 추산비율 무효소송' 준비하는 모임인 '신반포2차 TF' 관계자는 "애초 77개였던 상가가 111개까지 늘어난 '상가 쪼개기'는 어쩔 수 없다고 본다. 그러나 상가 소유주들에게 특혜 수준으로 변경된 조합 정관은 아파트 조합원들에게 분담금 폭탄으로 되돌아올 수 밖에 없기 때문에 소송까지 나서게 된 것"이라고 말했습니다.
이 소송을 맡은 법무법인 관계자는 "당시 정관변경 내용은 상가 조합원들이 권리가액 산정비율 변경인데, 이는 조합원 자격과 비용부담에 해당한다"며 "이 내용은 '경미한 변경'이 아닌 '중차대한 변경 사안'이라 도정법 제40조 3항의 '3분의 2 이상의 찬성'이 반드시 수반되어야 한다는 부분에 근거해 소송을 준비하고 있다"고 설명했습니다.
조합원들이 많을 수 밖에 없는 정비사업은 그 얽힌 이해관계의 수만큼 시간이 걸릴 수 밖에 없는 것 같습니다. 어렵게 산 넘고 바다 건너 우여곡절 끝에 수많은 절차를 거쳐 착공까지 하더라도 최악의 경우 공사 중단 사태도 벌어질 수도 있습니다. 상가 문제가 얽혔던 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 그 대표적인 사례죠. 신통기획으로 정비사업 속도를 내더라도 이런 문제가 발목을 잡지 않게 하려면 지금 단계에서라도 해당 분쟁이 먼저 제대로 해결되어야하지 않을까 싶습니다. 그럼 오늘은 여기까지, 다음 시간엔 새로운 이슈로 뵙겠습니다.(…제보를 애타게 기다리고 있습니다아아아아!!!)
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