정부가 이달 중 부동산 규제지역 추가 해제를 예고했지만, 앞서 규제를 해제한 일부 지역의 집값이 꿈틀거리면서 수도권 규제해제 범위를 두고 고심이 깊어질 전망이다.
3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 9월 21일 규제지역에서 해제돼 분양권 전매가 가능해진 부산광역시의 10월 분양권 거래 대부분이 분양가 대비 높은 가격에 팔린 것으로 나타났다.
기존 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서는 분양권 전매가 사실상 금지됐다. 투기과열지구는 소유권이전등기까지 최대 5년, 조정대상지역은 3년간 분양권 거래가 불가능했다.
하지만 정부가 지난 9월 21일 지방지역의 부동산 규제지역을 해제하면서 분양권 매매가 가능해졌다.
부산시에서는 10월 한달간 총 107개의 분양권이 거래됐다. 이중 '대연 푸르지오 클라센트(2023년 9월 입주 예정)' 84㎡ 분양권은 6억1789만원에 팔리며 분양가(5억3000만원) 대비 8000만원 이상 프리미엄이 붙었다.
다음달 입주 예정인 용호동 '데시앙 해링턴플레이스 파크시티' 59㎡는 분양가 2억9000만원에서 3억7000만원으로, 입주가 2달 남은 개금동 '이진젠시티' 74㎡는 4억4800만원에서 4억9000만원까지 가격이 뛰었다. 부암동 백양산 롯데캐슬 골드센트럴, 시민공원 삼정 그린코아 더베스트, 덕포동 사상 중흥S클래스 그랜드 센트럴 등 아직 입주하지 않은 대다수의 아파트 분양권에 프리미엄이 형성됐다.
정부가 분양권 전매제한을 단기 투기수요를 억제하기 위해 도입했던 만큼, 분양권 전매가 풀리자 마자 나타나는 가격 상승은 규제 해제의 부작용으로 봐야 한다는 것이 부동산 전문가들의 설명이다. 분양권 상승은 결국 실수요자의 기회를 뺏고, 향후 아파트 가격 상승을 견인할 수 있다는 것이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "규제지역 해제 논의가 시작될 때부터 부산은 아직 주택수요가 남아있는 곳으로 보는 전문가들이 많았다"며 "모든 지역을 단순 비교할 수 없지만, 현재 규제지역이 남아있는 수도권 지역에서 규제 해제 이후 가격 하방 압력이 줄어들 가능성도 배제하기 어렵다"고 말했다.
급격한 시장 상황 변동을 막기 위해 수도권 규제지역 해제를 단계적으로 진행해야 한다는 조언도 있다.
김준환 서울디지털대학 교수는 "규제지역을 지정할 때도 조정지역, 투기과열지구 등 단계를 설정해서 지정했다"며 "해제도 같은 수순으로 가는 것이 바람직해 보인다"고 조언했다.
이어 "현재 많은 수도권 지자체에서 거래절벽, 세수확보 어려움 등을 이유로 규제완화를 요구하고 있지만, 지역별 미분양 세대와 집값 변동 등을 고려해 한 단계씩만 규제를 낮추는 방향으로 가야 한다"고 덧붙였다.
하지만 극히 일부 지역의 사례만 가지고 규제지역 전체를 논의하는 것이 어렵다는 주장도 나온다. 미국 연방준비제도(연준·Fed)가 2일 '자이언트 스텝'(한 번에 기준금리 0.75%포인트 인상)을 밟으며 한국 역시 추가 금리인상이 불가피해진 만큼 규제지역 해제가 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적이라는 것이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "추가 금리 인상이 명확한 상황에서 규제를 푼다고 떨어지던 집값이 멈추진 않을 것"이라며 "(규제 완화가) 오히려 집값 경착륙으로 인해 발생할 수 있는 최악의 상황을 막는 최소한의 장치로 작용하는 등 긍정적인 측면이 더 클 것으로 보인다"고 말했다.
