서울 평균 부담금 2억3900만원에서 1억4600만원으로 39% 감소
경기·인천 지역 7600만원에서 2900만원으로 62%
지방 2500만원에서 400만원으로 84% 낮아져
정부가 재건축 추진의 걸림돌로 꼽혀온 재건축 부담금을 평균 절반 수준으로 낮춰주기로 하면서 정체 상태를 보이는 도심 재건축 사업이 활성화될지 주목된다.
29일 국토교통부는 '재건축부담금 합리화 방안'을 통해 부담금 면제 대상을 초과이익 3000만원에서 1억원으로 상향하고, 부담금을 매기는 초과이익 기준 구간을 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 넓혀 조정하는 등 부담금을 전반적으로 대폭 덜어주는 그림을 제시했다.
부담금 면제 대상을 1억원으로 상향한 건 재건축 초과이익 부담금 제도가 도입된 2006년부터 최근까지 집값이 3∼4배 오른 것을 고려한 조치다.그동안 재건축 추진 단지에서는 겨우 3000만원의 초과이익이 발생한 경우까지 세금식으로 왕창 떼간다면 조합원 부담이 너무 커 재건축 자체를 추진할 동력이 없어진다는 문제제기가 끊이지 않았다.
이에 국회와 정부 안팎에서도 부담금 면제 대상을 1억원 이하로 조정할 필요가 있다는 공감대가 형성됐다.
이날 누진 적용하는 부담금 부과구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하기로 한 것은 시장의 예상을 뛰어넘는 제도 개선으로 평가된다. 현재 초과이익에 따른 부과 기준은 △ 3000만원 이하 = 면제 △ 3000만∼5000만원 = 10% △ 5000만∼7000만원 = 20% △7000만∼9000만원 = 30% △7000만∼9000만원 = 40% △ 9000만원 이상 = 50% 등 2000만원 단위다.
이날 합리화 방안에 따라 이 기준은 △1억원 이하 = 면제 △ 1억∼1억7000만원 = 10% △1억7000만∼2억4000만원 = 20% △ 2억4000만∼3억1000만원 = 30% △ 3억1000만∼3억8000만원 = 40% △ 3억8000만원 초과 = 50%로 조정된다. 50% 부과 구간은 9000만원에서 3억8000만원으로 4배 정도 높이를 키운 것이다.
현재 초과이익이 1억1000만원을 넘기면 부담금을 50% 매기는 구조에서 3억000천만원 이하 구간에는 최소 10%, 최대 40%의 감면 혜택이 주어지는 셈이다.
앞서 지난 6월 국민의힘 배현진 의원이 대표 발의한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안에는 부담금 부과구간을 3000만원 단위로 조정하는 방안이 담겼는데, 이 안을 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.
초과이익 산정 개시시점을 현행 추진위원회 구성 승인일에서 조합 설립 인가 시점으로 늦춘 것도 시중의 예상을 뛰어넘는 조치로 평가된다.
통상 재건축 추진위 구성에서 조합 설립까지는 약 2년이 소요되는데, 이 기간 만큼의 집값 상승분에 대한 부담금 부과를 피할 수 있게 된 것이다.
이 때문에 국토부 내부에서도 발표 직전까지 초과이익 산정시점을 늦춰주는 것에 대해 과도한 혜택은 아닌지 고심한 것으로 전해졌다.
공공임대주택과 공공분양 기부채납을 통해 발생한 조합의 수입도 부담금 산정에서 제외된다. 현재는 늘어나는 용적률 절반을 공공임대주택으로 기부채납하면 지자체가 건물값을 표준건축비로 매입해 그만큼 조합의 수입으로 잡혔는데 이를 수입에서 제외해 초과이익을 낮춰주는 것이다.
정부는 재건축 조합이 앞으로 역세권 첫집을 지어 기부채납하면 종상향(3종→준주거)을 하거나 용적률 인센티브(법정상한의 120%)를 부여할 방침인데 이때 발생하는 조합의 수입도 재초환 산정 시 조합 이익에서 제외해 주기로 했다.
장기보유 1주택자에 대한 부담금 감면 조치도 실수요자 부담금 수준을 크게 낮춰주는 조치로 평가된다.
이는 현행 제도가 주택보유 기간이나 보유 목적 등에 따른 고려 없이 부담금을 일률적으로 부과하는 체계여서 실수요자에게도 지나친 부담을 주는 등 문제가 있다는 비판에 따른 것이다.
준공 시점에 1가구 1주택자 조건을 갖추고 6년 이상 해당 주택을 보유했다면 추가로 부담금 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.
다만, 이 혜택은 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간에만 산정한다.
보유기간이 10년 이상이면 최대 50%까지 부담금 추가 감면을 받을 수 있고, 9년 이상 40%, 8년 이상은 30%, 7년 이상 20%, 6년 이상은 10% 등의 추가 감면 혜택을 준다.
만 60세 이상 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 시까지 부담금 납부도 유예해준다.
국토부는 이번 현실화 방안을 통해 전국의 84개 단지에 부과되는 1가구당 부담금이 현재 9천800만원에서 4천800만원으로 51% 경감될 것으로 전망했다.
특히 지방 단지의 경우 평균 부담금이 2500만원에서 400만원으로 84% 낮아지고, 경기·인천 지역도 7600만원에서 2900만원으로 62% 낮아지는 등 지방에 큰 혜택이 돌아가는 것으로 예측됐다.
서울의 경우 평균 부담금은 2억3900만원에서 1억4600만원으로 39% 낮아지는 데 그쳐, 효과가 고가 재건축 단지가 몰려있는 서울 강남권 단지에는 덜 돌아가는 것으로 예상됐다.
현실화 방안 적용에 따라 전국 84개 단지 중 38곳은 부담금이 완전히 면제되는 것으로 나타났다.
특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 면제 혜택을 받게 되는데, 부담금 부과 단지 11곳의 부담금 수준도 1000만원 미만이 6곳, 1000만∼3000만원 1곳, 3000만∼8000만원 1곳 등으로 조정되는 것으로 나타났다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 방안이 시행되면 전국 84개 단지 가운데 부담금이 1억원이 넘는 곳은 5개 단지에 불과하다"며 "이들 5곳도 장기보유 1주택자는 추가 감면을 통해 부담이 덜어지는 만큼 서울의 재건축도 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다. 김남석기자 kns@dt.co.kr
권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. 연합뉴스.
