토지분양대금만 약 17조 전망
부지 70% 소유… 부채 크게 줄듯
일각 "땅장사 왜 도와주나" 비판
부지 70% 소유… 부채 크게 줄듯
일각 "땅장사 왜 도와주나" 비판
<사진=디지털타임스DB>
용산국제업무지구 토지 분양 금액이 17조원에 달할 것으로 조사됐다. 지난 2007년 2조4167억원에 토지 매각을 추진했던 코레일은 15년 만에 10조원 이상의 차익을 남기게 됐다.
지난 2020년 실시된 '용산정비창 도시개발사업 예비타당성(예타) 조사'에 따르면 용산국제업무지구의 토지 분양 대금은 16조7148억원으로 예상됐다. 조사 이후 용산의 부동산 가격 상승률을 고려하면 금액은 더 커질 것으로 보인다.
용산정비창 부지는 서울 용산역 뒤 51만2138㎡ 면적의 토지로, 전체 부지의 70%인 35만9516㎡를 코레일이 소유하고 있다. 코레일이 추산한 소유 부지의 자산 가치는 5조7000억원이다.
서울시는 26일 해당 지역을 첫 '입지규제최소구역'으로 지정해 개발하겠다고 발표했다.
시는 현재 부지의 대부분을 차지하는 '제3종 일반주거지역'을 '일반상업지역'과 '중심상업지역'으로 상향해 전체 부지의 70%를 상업지구로 조성하겠다는 방침이다. 이 경우 용적률 상향 등의 인센티브를 적용 받으면서 토지 가치가 급격하게 상승한다.
또 코레일과 SH공사 등 공공이 도로, 철도, 상하수도 등 기반 인프라 시설을 미리 조성하기 때문에 토지를 구입하는 민간 입장에서는 건축물 공사만 진행하면 된다. 그만큼 토지 가격은 올라간다.
앞서 지난 2007년 코레일은 해당 부지를 프로젝트금융회사(PFV) 드림허브에 매각하려 했다.
당시 토지 매매 대금은 2조4167억원이었다. 당시 드림허브의 부도로 사업이 좌초되면서 매각도 무산됐고, 코레일은 토지매매대금을 반납하고 토지 소유권을 되찾았다.
이번 개발로 코레일의 부채는 크게 줄어들 전망이다. 2021년말 기준 코레일의 부채 규모는 18조7000억원으로, 부채비율은 287.32%에 달한다. 전체 개발 이익의 70%를 코레일이 가져갈 수 있는 만큼 예타 기준 코레일의 수익금은 7조원 규모다.
이에 따라 일각에서는 서울시가 코레일의 '땅 장사'를 도와준다는 비판도 나온다. 이례적인 규제 특례를 적용해 땅 값을 올려준다는 것이다. 또 서울 도심 한복판 금싸라기 땅을 시민을 위한 공공자산이 아닌 공기업의 부채 줄이기와 민간기업 배불리기에 활용한다는 지적도 있다.
김성달 경제정의실천시민연합 정책국장은 "방만과 부실 경영으로 인해 발생한 공기업의 부채를 강도 높은 개혁이 아닌 땅장사로 줄이겠다는 것은 구태의연한 임시방편"이라며 "서울 도심 한복판 땅에 주택 공급을 줄이고 상업용지로 만든다는 계획은 서울 시민의 주거 불안을 더욱 키울 수 있다"고 주장했다.
김남석기자 kns@dt.co.kr
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