23일 금융투자업계에 따르면 브룩필드자산운용은 지난 11일 미래에셋자산운용을 IFC 우선협상대상자로 선정해 통보한 것으로 알려졌다.
이번 딜은 금융 중심가인 여의도의 핵심 자산이 국유화된다는데 의미가 있다.
IFC는 미국 다국적 종합금융회사인 AIG가 2003년 서울시와 양해각서를 체결하고 2005년 여의도 15만3160평 토지를 99년 임대, 이후 서울시로 기부채납 하는 조건으로 건립됐다. 당시 1조8000억원이 투자된 것으로 알려졌다. 이후 캐나다 대체자산 운용사 브룩필드가 2016년 2조5500억원을 들여 IFC를 매입했다.
미래에셋이 IFC를 인수하게 되면 금융중심가인 여의도 알짜배기 건물 주인이 처음으로 국내기업으로 바뀌게 된다.
항간에는 매매가 4조1000억원이 너무 높은 것 아니냐는 우려의 목소리도 들린다. 하지만 최근 5년간 서울시 주요 오피스 가격이 2배 이상 상승한 것과 비교하면 오히려 싸게 샀다는 게 업계 평가다.
또한 IFC의 평균 평당 매매가가 2700만원 수준으로 최근 거래가 완료된 역삼 멀티캠퍼스, 도심에 소재한 SK서린빌딩 평당 매매가 4000만원 대비 낮은 수준이다. IFC와 같은 시기 거래 협상 중인 신한금융투자 빌딩도 평당 3000만원이 넘는 것으로 알려졌다.
더욱 중요한 것은 향후 가격 상승에 대한 기대감이다. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아의 '2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향 보고서'에 따르면 2022년 1분기 서울 A급 오피스는 3대 업무 권역 모두에서 활발한 임차수요를 보이며 5.5%의 낮은 공실률을 기록했다. 특히 IFC가 있는 여의도 권역은 전분기 대비 약 5.3% 하락한 7.3%로 2020년 파크원 공급 이후 증가한 공실률이 금융 외에 IT, 패션, 제조 등 다양한 산업군의 임차 수요를 통해 빠른 속도로 해소되고 있다.
더불어 여의도 권역의 실질임대료도 전년 대비 11.3% 상승하며 여의도 권역의 높은 임차 수요가 돋보이고 있다.
미래에셋은 이번 딜을 통해 브룩필드가 수 천억원의 세금을 해외가 아닌 국내에서 납부할 수 있게 딜 구조를 짠 것으로도 알려졌다.
오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰은 각각 페이퍼 컴퍼니인 SPC로 구성돼 있고, 이 SPC를 싱가포르의 모회사가 소유하고 있는 구조다. 미래에셋은 이번 입찰에 참여한 여러 경쟁사와 다르게 처음부터 싱가포르 소재 모회사 지분을 매입하는 것이 아니라 국내 SPC 5개 지분을 인수하는 조건을 달고 협상을 진행한 것으로 알려졌다.
싱가포르 모회사 지분을 매수할 경우 싱가포르에 세금을 내야 되지만 국내 SPC지분을 인수할 경우 브룩필드는 국내에서 세금을 내게 된다.
브룩필드가 내는 세금은 약 5000억원이 수준으로 예상된다. 법인세법 98조 '외국법인에 대한 원천징수 또는 징수의 특례'에 따르면 양도가액의 10%에 대한 세금을 납부하게 돼 있다. 지방세를 포함하면 총 11%로 매각가인 4조1000억원에 단순 적용해도 4510억원의 세금이 발생된다. 이 외에도 추가로 발생되는 제반 비용 및 세금을 감안하면 실질적으로 브룩필드의 매각차익은 1조원이 안될 것으로 추정된다.
이 외에도 해외자산 국유화는 장기적인 관점에서 건물의 임대료 등으로 외국 자본에게 빠져나갈 자금 유출의 고리를 끊는 효과도 있다. 지난 10년이 넘는 기간 동안IFC에서 발생한 임대료만 5000억원이 넘을 것으로 추산된다.
미래에셋자산운용은 우수한 부동산투자 트랙 레코드와 자금 및 투자자 모집 능력을 바탕으로 최종입찰 과정에서 IFC 매입가를 최대한 낮춰 실수익률(CAP RATE)을 4%대까지 높였다. 상업용 부동산 서비스기업 교보리얼코에 따르면 서울시 전체 실수익률은 3.9%, 여의도는 3.7%로 IFC는 투자 매력이 상대적으로 높아 투자자 수요가 몰릴 것으로 예상되고 있다.김현동기자 citizenk@dt.co.kr
