역대최고 찍은 서울아파트 전세
세입자들 매물 가뭄에 자금부담
준전세·준월세 택하는 경우 많아
장기적으론 이자·월세 등 더나가
"올 임대차법 역풍 더 거세질 것"
[디지털타임스 박상길 기자]서울 아파트 전세 시장이 좀처럼 안정세를 찾지 못하고 있는 가운데 세입자 부담이 큰 반전세 거래가 크게 늘고 있다. 전세 매물 품귀 현상에 전셋값이 역대 최고로 치솟는 등 전셋난이 가중됨에 따라 세입자들이 갈수록 힘든 선택을 하고 있는 상황이다.
12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 5989건으로 새 임대차법이 시행된 작년 7월 1만3433건의 절반에도 못 미친다. 지난달 서울 아파트 전세 거래량(5989건)은 문재인 정부 출범 이후 12월 기준으로 가장 저조하다. 2017년 12월 거래량은 9504건이었고 2018년 1만778건, 2019년 1만3782건 등 전세 거래는 매년 증가세를 보였다.
작년에는 정부가 도입한 계약갱신청구권을 사용해 기존 주택에 2년 더 눌러앉는 세입자들이 늘고, 집주인들은 부동산 세제·대출 규제 신설로 2년 거주(1주택자 양도세 비과세 조건 강화), 6개월 내 전입(규제지역 주택담보대출 조건 강화) 등의 의무로 자가 점유율이 높아지면서 전세 거래가 크게 감소했다. 작년 상반기의 경우 4월 9486건을 제외하고 상반기 내내 1만건대 거래량을 유지했지만 새 임대차법이 시행된 7월 말과 8월 사이 전세 매물 품귀 현상이 심화되면서 거래량은 1만건대로 줄었고 이후 거래가 더 위축되면서 월 1만건 이하로 떨어졌다.
전세 거래가 위축되면서 전셋값은 더 치솟았다. 서울 아파트 중위 전셋값은 작년 7월부터 5개월 동안 1억원 가까이 오르며 5억6700만원을 넘어섰다. 임대차법이 시행되기 전 5년간 전셋값 상승분과 맞먹다. 2015년 11월 3억7210만원이던 서울 아파트 중위 전셋값은 작년 7월 4억6931만원까지 4년 8개월간 9722만원 올랐다. 웬만해서는 전셋집을 구하기가 어려워지자 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 준전세 거래가 크게 늘었다. 준전세는 부동산 거래시 반전세와 거래 유형이 일치해 반전세로도 불린다. 서울 아파트 준전세 거래량은 작년 1월 1761건에서 11월 2623건으로 50% 가까이 급증했다.
부동산 업계는 올해도 전셋값 상승세와 저금리 현상이 지속되는 만큼 월세 선호 현상이 이어질 것으로 예상했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "작년 8월부터 연말까지 전세 거래는 재계약이 늘고 신규 매물 출회가 줄면서 거래 건수가 줄고 있는 패턴이 나타났다"며 "준전세는 임대차법 개정에 따른 출회 매물이 줄면서 집주인 우위의 시장이 된 이유도 있지만 저금리 영향과 보유세 강화에 따른 집주인의 세입자 세부담 전가 이유도 있어 보인다"고 말했다.
이어 "올해 아파트 입주물량이 전년보다 16∼17% 감소할 전망이라 전세가격 상승과 저금리 현상이 지속된다면 월세화가 이어질 수밖에 없다"고 덧붙였다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "세입자들이 전셋값이 너무 오르다 보니까 당장 자금 부담이 적은 준전세나 준월세를 선호하는 것인데, 장기적으로 전세 대출 이자 비용이나 원리금, 월세, 관리비 등을 더 부담하는 형태이기 때문에 주거 부담은 더 커질 것"이라고 말했다.
그는 정부의 전세 대책이나 공급 대책이 전세 시장 안정에 도움을 줄지에 대해 "실제 공급까지는 3∼4년이 소요되기 때문에 당장은 전세 시장에 안정을 주긴 어려울 것"이라며 "정부가 종부세 부담을 낮추지 않는 한 양도세 완화 정책을 펼치더라도 다주택자들의 매물이 시장에 나오긴 어렵다. 전세 매물 품귀에 따른 전셋값 급등과 이에 따른 월세 전환 현상은 더욱 빨라질 것"이라고 설명했다.
박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
한 시민이 부동산 시세와 정부의 정책을 규탄하는 포스터가 걸린 부동산공인중개업소 매물정보 게시판을 살펴보고 있다. <연합뉴스>
