연쇄 규제에 공급 줄어들자 수도권 매수자 89만 `최고점`

수요 감소 아니라 자금능력자 줄어
서울 생애 첫 매수 비중 30% 반등
외지인 비중도 지속적으로 늘어나

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수도권 지역 부동산 규제가 쏟아졌지만 결국 매수를 막지는 못했던 것으로 나타났다.

수도권 집합건물의 매수인은 2012년대비 2015년에 2배 이상 늘었고, 2018년에만 89만 여명에 달해 최고점을 찍었다.

그만큼 수도권 집합건물의 수요가 많았다는 의미다.

하지만 정부는 부동산 공급을 중시하지 않아 부동산 가격 급등을 불러왔다는 지적이 실제 맞았던 것이다.

16일 하나금영경영연구소의 등기부 데이터 분석에 따르면 수도권내 집합건물 매수인 수는 2012년 41만명이던 것이 2015년에는 85만명으로 급등했다. 이어 현 정부가 들어선 2018년에는 89만명으로 최고점을 찍었다.

부동산 매매자금에 대한 대출 규제가 이어지면서 2019년 73만명으로 줄어든 뒤 2020년 상반기 46만명을 기록하고 있는 상황이다.

매수인이 많다는 것은 그만큼 시장 수요가 많다는 의미다. 2019년 수요 감소가 있었지만 이는 부동산 대출 규제로 인한 인위적 감소이지 실질적인 수요 감소라고 보기 힘들다는 부동산 시장 관계자들의 분석이다.

즉 시장 수요가 줄어든 게 아니라 실제 매매를 할 수 있는 자금 능력자들이 줄었다는 의미다. 이를 방증하는 게 전체 매수인 가운데 생애 첫 수도권의 매수인 비중이다.

전반적인 생애 첫 복합건물 매수인 비중은 지난 2013년 40% 이상을 보였지만 이후 전반적인 하향세를 보인다. 아무래도 아파트를 처음으로 구매를 할 자금 사정이 팍팍한 탓으로 보인다.

특히 2019년 들어 서울지역 생애 첫 매수인 비중은 28%까지 줄었다.

여기서 눈에 띄는 게 2020년 상반기 서울 지역의 경우 생애 첫 매수인 비중은 다시 30%로 반등한다는 점이다. 소위 '영끌 대출'을 통한 부동산 구매가 있었음을 보여주는 대목이다.

서울 지역의 부동산 시장의 수익률이 높아지면서 외지인의 매수 참여 비중도 눈에 띄게 늘었다.

수도권 부동산 매수인에 대한 분석 결과 2014년 이후로 서울 집합 건물을 매수하는 외지인(서울외거주인)의 비율이 지속적으로 증가하고 있는 것으로 나타났다.

정훈 하나금융경영연구소 연구원은 보고서에서 "서울 부동산의 지속적인 가격 상승으로 인한 인기가 외지인에게도 점차 강하게 반영되고 있는 것으로 해석된다"고 밝혔다.

비(非)서울시민의 서울 집합건물 매수 비율은 올해 1~2월에 32% 수준으로 최고 비율을 기록했고 4~5월까지는 하락하는 패턴을 반복했다. 비수도권 부동산 매도자의 보유기간에도 변화가 생겼다. 통상적으로 비수도권 집합건물의 보유기간은 5년 이내 매물이 다수이나 2013년 이후 5년 이내 보유 매물의 비율이 완만하게 감소하고 있다. 외국인의 부동산 매수도 크게 증가하고 있다.

2010년 기준 외국인 집합건물 매수인 수는 2731명으로 전국 전체 개인 매수인 중 0.28% 수준이었는데, 지난해는 1만2946명으로 전체의 1% 수준까지 비중이 증가했다. 특히 이 중 중국인 집합건물 매수인수가 2010년 331명에서 지난해 9658명으로 급증했다. 정훈 연구원은 "2019년 중국인 집합건물 매수인 중 경기도 매수 비중은 약 52%로 다른 외국인(약 33%) 대비 높은 편"이라고 설명했다. 지난해 말 기준 중국 국적 매수인 비중은 비수도권에서 16%를 차지했고 경기, 서울, 인천은 각각 52%, 12%, 19%를 차지했다. 지방에 살고 있는 사람도 수도권 건물에 관심을 돌리고 외국인 또한 수도권 부동산 매입을 늘리면서 서울 집값 상승을 부추기는 원인으로 작용하고 있다는 분석이다.

강민성기자 kms@dt.co.kr

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