최종찬 前건설교통부장관·㈔선진사회만들기연대 공동대표
![[최종찬 칼럼] 전월세 안정책, 첫째도 둘째도 공급확대다](http://contents.dt.co.kr/images/202006/2020060902102269660001[1].jpg "[최종찬 칼럼] 전월세 안정책, 첫째도 둘째도 공급확대다")
전세제도는 우리나라에만 있는 제도로 장기적으로 주택가격이 안정되면 없어질 것이다. 그동안 전세제도가 존속한 배경을 보면 미래 주택가격 상승이 예상돼 주택을 사고 싶은데 구입자금이 부족한 경우 전세금이 무이자 대출의 역할을 했기 때문이다. 임대인은 임대료 수입이 없어도 주택가격 상승에서 수익을 얻을 수 있었다. 그러나 향후 저성장, 고령화 등으로 주택가격이 안정돼 주택매매 차익을 기대할 수 없을 경우 임대수익이 없는 전세를 주고자 하는 임대인은 없을 것이다. 예컨대 주택가격 상승 전망이 없는 경우 3억 주고 구입한 주택을 왜 2억에 전세줄 것인가? 우리나라도 앞으로는 외국과 같이 월세시대가 될 것이므로 이에 대비해야 한다. 무주택 가계에 임대료는 큰 부담이다. 최근 국토부 조사에 의하면 수도권의 경우 임대료는 소득의 20%를 차지하고 있다. 선진국 대도시의 경우 임대료 비중이 소득의 30% 정도 차지하는 경우도 적지 않다.
최근 정부는 임차인 보호를 위해 다양한 대책을 준비 중에 있다. 언론 보도에 의하면 모든 전월세 신고 의무화, 전월세 인상율 상한제 도입, 임차기간 보장 등이다. 대부분 임차인 권익을 보호하는 내용이다. 정부가 사회적 약자인 임차인 보호를 위해 노력하는 것은 당연하고 바람직하다. 그러나 목적이 훌륭하다고 결과도 좋을 것인가?
2019년 우리나라 가구의 자가 보유율은 전국이 61%이고 수도권은 54%이다. 임대주택 중 정부나 지방자치단체가 공급하는 비중은 10% 미만이고 나머지는 민간이 공급한다. 현 정부에서 죄악시(?)하는 다주택자가 대부분 임대주택을 공급하고 있다.
임차인 보호만 강조하고 임대인 입장을 소홀히 하면 민간 임대주택 공급은 줄어들 것이다. 이미 재산세, 종부세 부담증가로 보유 비용은 늘어나고 있다. 그동안 비과세되던 연 2000만원 미만의 임대소득도 이제는 신규로 세금을 내야 한다. 향후 임대료 인상은 제한받고 필요 시 임대 종료도 못하고 다주택자는 투기꾼으로 간주되는 상황이 되어 민간 임대주택 공급은 줄어들 것이다.
다른 상품이나 서비스와 같이 주택 임대료도 궁극적으로는 수요 공급에 의해 결정된다. 임대주택 수요는 많고 공급이 적을 경우 임대료는 올라가고 임차인은 어렵게 될 것이다. 현재 거론되는 정부의 규제도 과거 경험으로 보면 실효성도 없고 부작용만 크다. 임대료 상승율 규제를 피하기 위해 일시적으로 임대를 중단한 후 새 임차인과 고가의 임대 계약을 맺는 경우와 임대기간 장기화에 대비해 몇 년 치 인상분을 미리 올리는 등 수많은 탈법행위가 만연할 것이다. 임대주택이 부족하면 결국 임차인은 을(乙)이 될 수밖에 없다.
임차인 보호를 위해 가장 중요한 것은 임대주택 공급확대다. 우선 정부와 지방자치단체의 공급을 최대한 늘려야 한다. 우리나라는 외국에 비해 정부의 임대주택 보유가 부족하다. 임대주택에 대한 투자는 도로 등 SOC투자에 비하면 매우 적다. 주거비 안정은 경제 양극화 해소, 저출산 문제 해결을 위해 가장 중요한 과제다. 임대주택은 공공재로 인식해 투자를 획기적으로 확대해야 한다.
아울러 민간 임대주택사업도 활성화 해야 한다. 민간 임대주택 공급이 증가하려면 적절한 인센티브를 부여해야 한다. 현재 임대사업자로 등록하면 세금 혜택 등을 주고 있는데 각종 규제강화에 비해 미흡하다. 금융 세제혜택을 확대해야 한다. 저소득층용 임대주택은 공공에서 집중 공급하되 중상위 소득자용 임대주택은 기업 등도 공급할 수 있도록 해야 한다. 재개발, 재건축을 활성화하고 역세권의 용적율 상향 조정, 토지 용도 규제 완화 등으로 주택 공급을 확대해야 한다. 또한 과도한 임차인 보호 확대는 민간 임대주택 공급축소의 부작용이 우려됨으로 신중히 추진돼야 한다.
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