[디지털타임스 박상길 기자] 서울 아파트 중위가격이 사상 첫 9억원을 돌파하면서 고가주택 대출규제를 적용받게 됐다.
3일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1216만원으로 정부의 고가주택 대출규제 기준선인 '시가 9억원'을 넘어섰다.
중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 된다는 것이며 이런 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미다.
시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다.
LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억원 이상 제한하는 효과를 낸다.
시가 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지됐다.
LTV 규제가 큰 영향을 미치는 것처럼 보이지만 실질적인 대출한도 감소 효과를 보면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 만만치 않다.
12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제를 예외 없이 적용하도록 했다.
연소득이 7000만원이고 신용대출이 1억원이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어든다.
9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8000만원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2000만원이 된다.
LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 5분의 1수준까지 줄어든다.
시가 9억원을 기점으로 주택대출의 실수요 요건도 강화된다.
9억원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 한다는 조건이 붙는다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없다.
지난달 20일을 기해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐다.
전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 뜻이다.
전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다.
규제 전 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다. 다만 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 즉 대출이 거절된다.
규제 후 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다.
보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억원 이하'로 맞춰져 있기 때문이다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
서울 송파구 아파트 부동산중개업소에 가격을 낮춘 매매 물건이 표시돼 있다.<연합뉴스>
3일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1216만원으로 정부의 고가주택 대출규제 기준선인 '시가 9억원'을 넘어섰다.
중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 된다는 것이며 이런 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미다.
시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다.
LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억원 이상 제한하는 효과를 낸다.
시가 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지됐다.
LTV 규제가 큰 영향을 미치는 것처럼 보이지만 실질적인 대출한도 감소 효과를 보면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 만만치 않다.
12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제를 예외 없이 적용하도록 했다.
연소득이 7000만원이고 신용대출이 1억원이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어든다.
9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8000만원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2000만원이 된다.
LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 5분의 1수준까지 줄어든다.
시가 9억원을 기점으로 주택대출의 실수요 요건도 강화된다.
9억원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 한다는 조건이 붙는다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없다.
지난달 20일을 기해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐다.
전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 뜻이다.
전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다.
규제 전 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다. 다만 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 즉 대출이 거절된다.
규제 후 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다.
보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억원 이하'로 맞춰져 있기 때문이다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
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