[심교언 칼럼] 3기 신도시 성공조건

심교언 건국대 부동산학과 교수

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  • 입력: 2019-06-17 18:08
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[심교언 칼럼] 3기 신도시 성공조건
심교언 건국대 부동산학과 교수
최근 3기 신도시 지정지역을 중심으로 건설 반대 움직임이 나타나고 있다. 반대의 이유야 여러 가지가 있겠지만 불만의 강도는 상당한 것으로 보여진다. 그래서 3기 신도시가 필요한가에 대한 질문이 다시 제기되고 있는 듯하다. 그러나 향후 집값 안정을 위해서, 그리고 계속해서 비효율을 낳고 있는 수도권의 공간구조를 재편하기 위해서는 신도시 개발이 불가피한 것으로 보인다. 그렇다고 주민들의 반대를 그냥 무시하고 진행해서는 안될 일이다.

신도시 반대 혹은 우려의 움직임은 몇 가지로 요약이 가능하다. 먼저 수용당하는 주민들 입장이 있다. 특히 그린벨트로 묶여서 수십 년간 재산권 행사를 제약당한 상황에서 헐값에 수용당하는 게 아닌가 하는 우려이다. 그린벨트가 아닌 바로 옆 땅은 몇 배나 비싼 상태라 수용가에 대한 불만이 많은 것이다. 이들을 위해서 마냥 비싸게 사들일 수는 없겠지만, 기존의 경직된 수용방식이 아닌 협의를 통한 새로운 방식을 개발한다면 어느 정도 합의점을 찾지 않을까 생각된다.

다음으로는 기존의 1기, 2기 신도시에서 지금도 출퇴근 지옥을 겪고 있는데, 3기 신도시가 개발되면 더 힘들어질게 아니냐는 우려이다. 사실 2기 신도시의 경우 자족적 신도시를 외곽에 지으면서 서울로의 출퇴근을 배제한 상태에서 출발했다. 아직도 자족적 신도시를 위해 모도시와의 연결을 강화하는 게 좋은지는 학계에서 의견이 갈리고 있으나, 지금 상황을 감안하면 광역교통의 획기적 개선 없이는 주민 불편을 해소할 방법이 마땅치 않다. 즉 3기 신도시를 건설하면서 1기와 2기 신도시를 아우르는 종합적이면서도 획기적인 교통개선이 수반돼야 함을 의미한다. 정부에서도 다양한 개선안 혹은 확충안을 내놓고 있지만 주민들은 불안하다. 벌써부터 예산을 집행하는 기획재정부와의 불협화음도 나오고 있다. 그리고 과거를 돌이켜 보면 정부의 사업이 제때 완성된 것이 적기 때문에 더더욱 불안해하고 있다. 지금까지 정부에서 계획은 그런대로 세웠지만 여러 광역교통시설이 입주 전 혹은 목표한 시점에 완공되기 위해 비상한 수단을 강구해야만 주민들의 불만을 해소할 수 있을 것이다.

세 번째는 기존 도시의 쇠퇴에 따른 집값 하락 우려이다. 지금도 오래되어 불편한 집에서 살고 있는데, 이제 새 집들이 대거 건설되면 집값이 많이 떨어지지 않을까 하는 걱정이다. 실제 신축건물이 들어서면 오래된 건물은 값이 떨어질 가능성이 있다. 그러나 분당과 판교 사례를 자세히 살펴볼 필요가 있다. 2000년에 판교 건설을 위해 계획을 준비할 때 분당주민들이 똑같이 행동했다. 분당 집값 하락을 우려해 판교 건설 반대를 주장한 것이다. 그러나 지금 시간이 지나고 보니, 판교의 엄청난 고용으로 인해 분당은 집이 낡았음에도 불구하고 집값이 많이 오른 것으로 나타났다. 3기 신도시가 단순히 주택만 공급하면 주변지역의 지가가 하락할 가능성이 있지만 판교와 같이 대규모 고용을 창출할 경우에는 오히려 집값을 끌어 올릴 수도 있다. 그러므로 정부는 고용창출의 근원인 기업 유치에 적극적으로 임해 지역의 자족성 제고와 더불어 서울의 과밀을 해소하는데 일조함과 동시에 주변 지역의 집값하락도 막아야 할 것이다.

이러한 모든 것을 해결하기에 기존 신도시 개발방식으로는 한계가 있다. 기존의 경직적인 개발방식과 토지공급방식을 고수한다면 이러한 주민들의 불만을 잠재울 수 없을 것이다. 게다가 정부에 대한 불신마저 커지고 있는 상황이어서 계획의 거버넌스 자체를 바꾸기 위한 노력을 해야 할 것이다. 정부에서 계획하고 집행하는 것이 아니라, 주민들과 같이 계획하고 결정하는 방식으로 전환해야 한다. 비록 효율성은 떨어질 가능성이 높으나, 주민들이 자기가 살고 있는 공간을 함께 계획한다면 지역별 특수성을 감안한 섬세한 계획이 가능해지고, 이에 따라 만족도도 높아질 것이다.

어떤 기업을 어떠한 방식으로 유치할 것인지, 어떤 유형의 광역교통시설을 어디에 언제까지 배치할 것인지를 주민과 공공이 함께 결정한다면 3기 신도시가 오히려 지역문제를 해결하는 수단으로도 기능할 수 있을 것이다.

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