최근 대출규제 강화와 상업용 부동산가격 하락에 따라 임대업 부실 우려 지적이 나오고 있는 가운데, 이 같은 우려가 다소 과잉됐지만 일부 상권에 대해선 주의가 필요하다는 지적이 제기됐다. 특히 서울 이태원과 동대문 등이 부진상권 지역으로 지목됐다.
16일 우리금융경영연구소의 '서울 주요 상권의 부동산 임대업 리스크 검토' 보고서에 따르면 서울 이태원과 동대문이 공실 장기화에 따른 상권침체, 도산대로는 임대소득 감소로 사업자의 이자상환 능력이 취약해진 것으로 분석됐다.
연구소는 서울지역 38개 세부상권을 대상으로 상업용 부동산(상가)의 임대 여건 뿐 아니라 투자 여건까지 고려한 상권별 매력도를 종합 평가했다. 임대업황을 판단하기 위한 평가지표로 공실률과 공실률 변화, 임대료 수준과 임대료(임대가격지수) 상승률을, 상가의 자산가치를 측정하는 지표로는 상가의 자산가치 대비 가치 변동분인 자본수익률을 고려했다. 평가결과는 상권별로 임대·투자여건이 양호한 정도에 따라 순위를 결정했다.
평가 결과에 따르면 6대 부진상권은 동대문·논현역·신촌·혜화동·도산대로·이태원으로 나타났다. 이 중 공실 리스크가 큰 지역은 이태원과 동대문이 꼽혔다. 이 두 곳은 10분기 이상 장기간 공실률이 8.3%를 상회한 11개 중에서도 위험상권으로 분류됐다. 이태원의 공실률은 2013년 4분기 9.4%를 기록한 이후 상승세를 지속하고 있으며, 2018년 이후 20%를 상회하고 있다. 동대문도 2014년 2분기 이후 두 자릿수의 높은 공실률이 지속되고 있다.
임대소득수익률이 3.0%를 하회하는 상권 중 이자상환 리스크가 큰 곳으로 도산대로·천호·잠실·논현역·신사역·충무로·청담 등 7곳이 꼽혔다. 이 중에서도 도산대로는 유일하게 소득수익률이 2년 연속 3% 미만을 기록하며 위험상권인 것으로 나타났다.
도산대로의 임대소득수익률은 2017년 2.6%에서 2018년 2.4%로 하락하였으며, 2년 연속 한계수준인 3.0%를 하회했다.
우리금융경영연구소 관계자는 "동대문과 이태원의 임대소득수익률은 아직까진 양호한 수준이나, 공실 리스크가 임대료 하락으로 연결될 경우 사업자의 이자상환능력이 취약해질 가능성이 있다"며 "도산대로는 최근 공실률이 9.3%로 전기대비 3.1%포인트 급등하고 위험기준인 8.3%도 상회하고 있어 향후 임대소득률과 공실률 추이를 주시할 필요가 있다"고 진단했다.
연구소는 과거 상업용 부동산 임대업황과 비교할 때 최근 제기되고 있는 서울 상업용 부동산 임대업 부실 우려는 다소 과잉된 측면이 있으나, 다만 일부 상권에 대해선 주의가 필요가 있다고 지적했다.
중장기적인 관점에서 대출규제 강화나 상업용부동산 가격 하락에 따라 자산유동화가 어려워진 일부 차주의 채무상환능력이 취약해질 가능성에도 대비해야 한다는 것이다. 지난해 10월 이후 부동산임대업의 이자상환비율(RTI) 규제 시행과 함께 대출한도 심사가 강화됨에 따라 신규 투자수요가 감소하는 추세이기 때문이다. 실제 2018년 10월 3만2000건이던 상업·업무용 부동산 거래량은 지속적으로 하락해 올해 2월에는 2만1000건에 그쳤다.
연구소 관계자는 "상권의 중심이 도심과 강남지역의 대형상권에서 골목상권 위주로 빠르게 이동하는 등 상권의 라이프사이클(Life Cycle)이 단축되고 있다는 점도 예의주시할 필요가 있다"고 조언했다.
