2019년 수익형부동산 시장은 저성장과 내수 불황, 정부의 규제강화, 금리인상 등 다양한 요인들의 영향으로 불안한 흐름이 지속될 전망이다.
하지만 수도권 3기 신도시의 입지가 발표됐고 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 착공에 들어감에 따라 개발호재와 맞물린 지역에는 유동자금이 몰릴 가능성도 점쳐진다. 22조원에 달하는 역대금 개발보상금의 향방이 주목되는 이유다.
2019년 가장 큰 호재는 수도권광역급행철도(GTX), 서울 도심재생사업, 3기 신도시 조성사업 등이다. 개발호재와 함께 새로운 상권이 형성되고 교통망을 배후로 인프라가 확충되기 때문이다. 현재 GTX A노선은 12월 착공, 신안산선은 착공을 준비하고 있다. GTX C 노선은 2021년 착공을 목표로 사업을 추진한다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "신도시는 계획된 목표에 따라 의도적으로 개발된 새로운 도시"라며 "수용인구와 인구밀도는 물론 주거와 상업용지가 철저히 계획된 비율에 따라 조성되기 때문에 신도시 내에는 상업시설이 무분별하게 들어설 수 없고 배후수요는 고정돼 안전한 상가 투자처라고 할 수 있다"고 말했다.
이상혁 상가정보연구소 연구원도 "대형 개발호재를 따라 돈이 쏠릴 가능성이 크다"고 전망했다.
단 신도시가 자리 잡기 전까지 섣부른 투자는 지양해야 한다. 권 이사는 "신도시 초기 형성 단계에서 공급되는 상가라면 자금 활용 계획에서도 무리한 대출은 지양하고 가급적 자기 자본 비율을 높이는 것이 좋다"며 "배후수요 부족으로 인한 상가의 공실 위험성도 높기 때문에 지출을 대비해야 하며 신도시 형성 초기를 버틸 수 있는 여유자금을 확보하는 것이 중요하다"고 조언했다.
2018년 정부가 다주택자에 대한 부동산 정책을 연이어 내놓으면서 수익형부동산 시장으로 유동자금이 몰릴 가능성도 커졌다. 특히 적은 자본으로 투자가 가능한 소형 상가나 오피스텔에 대한 관심도가 높아질 전망이다.
이 연구원은 "현재 정책 기조의 골자는 다주택자 억제. 이런 정책이 계속 이어진다는 가정하에서는 다주택자들이 주택을 처분하고 수익형부동산으로 갈아타는 현상이 뚜렷해질 전망"이라며 "특히 강도 높은 대출규제로 인해 소규모 상가, 오피스텔 등 투자금 부담이 상대적으로 낮은 부동산이 투자자들의 관심사가 될 것"이라고 내다봤다.
단 금리 인상은 투자수익률 하락과 직결되기 때문에 주의점으로 꼽힌다. 권 이사는 "금리 인상은 상가 투자수익률 하락으로 직결되는 요인 중 하나"라며 "기준금리 인상과 은행권의 대출 금리 인상 등으로 인해 부동산 투자는 그 어느 때보다 더욱 보수적인 관점에서의 접근이 요구되고 있다"고 진단했다.
한편 상대적으로 많은 투자금이 필요한 토지는 관심도가 떨어질 것으로 예상된다.
이 연구원은 "토지는 기본적으로 장기 투자용인 데다 투자금액 대가 높아 진입장벽이 크다"며 "과거보다 그린벨트 해제나 신규 택지지구 개발 등의 이슈가 부족한 상황이라 투자수요가 늘어날 가능성은 크지 않을 것으로 보인다"고 진단했다. 이어 "단 10년 내 정주 여건이 크게 개선될 가능성이 있는 지역과 남북 철도, 도로 가시화로 호재를 입을 고성, 제진 강릉 등은 주목할 만하다"고 덧붙였다.
1일부터 시행되는 '상가건물 임대차보호법' 개정에 따라 시장 흐름도 달라질 전망이다. 개정안에 따르면 재계약 요구권의 법적 보호기간이 5년에서 10년으로 늘어나고 권리금 보호기간도 3개월에서 6개월로 늘어난다.
권 이사는 "임차인들의 젠트리피케이션 현상이 줄어들 것으로 보이며 임대인도 10년간 공실없이 영업이 이어지면 안정적인 수익창출이 가능하다"며 "임대인에게도 인센티브가 부여됐지만 사실상 상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인이 더 유리해진 측면이 많다"고 설명했다.
이상현기자 ishsy@dt.co.kr
2019년 개발호재로 꼽히는 GTX 및 수도권 3기 신도시 사업. 사진은 GTX 노선도와 3기 신도시 입지. <국토교통부 제공>
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