13년 만에 수술대 오르는 주택 공시비율
22일 부동산업계에 따르면 정부는 공시가격 산정 시 일률적으로 적용해온 주택 공시비율(산정금액의 80%)을 개선하는 방안을 검토 중이다.
공시비율은 감정원의 공시가격 조사자가 산정한 주택 가격에 일정 비율을 곱해 일률적으로 공시가격을 낮추는 일종의 '할인율'이다.
2005년 주택공시제도가 도입된 후 주택의 급격한 보유세 부담 증가를 막기 위해 내부 지침 형태로 80%의 비율을 적용하고 있다.
예를 들어 A 아파트의 조사산정금액이 10억원이라고 가정하면 최종 공시가격은 공시비율 80%를 곱한 8억원으로 책정하는 방식이다.
이러한 공시비율은 토지를 제외한 정부 공시대상 주택 1707만호(공동주택 1289만호, 단독주택 418만호)에 적용된다.
공시비율은 사실상 공시가격의 상한 역할을 하면서 보유세 급등을 막고 집값 변동이 심할 때 시세보다 공시가격이 높아지는 문제 등을 막기 위한 완충 작용을 했다.
그러나 13년간 일률적으로 적용해온 공시비율을 없애 고가주택 등에 대한 공시가격을 실거래·시세 수준까지 올려 보유세 부담을 높여야 한다는 목소리가 커지고 있다.
이에 서울시는 최근 고가주택의 보유세를 높이기 위해 국토부에 표준 단독주택의 공시비율 적용을 폐지하고 점차적으로 표준주택의 공시가격을 실거래가 수준으로 높여줄 것을 건의했다.
국토부와 감정원이 전국의 단독주택 418만호 가운데 대표성이 있는 표준주택 22만호의 공시가격을 정하면 이를 토대로 일선 구청 등 지자체가 396만호의 개별주택의 공시가격을 산정하게 되는데 기준이 되는 표준주택 공시가격이 높아야 개별주택의 공시가격도 올릴 수 있기 때문이다.
공시비율 문제는 올해 국정감사로 불똥이 튀었다. 일부 의원들이 공시가격 현실화 문제를 지적하는 과정에서 재벌가가 보유한 초고가주택의 공시가격이 건물값을 뺀 토지 공시지가보다도 낮다고 문제를 제기했는데, 이 문제의 근원이 바로 공시비율이기 때문이다.
논현동 A주택의 경우 조사자의 산정가격은 64억8000만원이지만 공시가격은 공시비율 80%가 적용돼 51억8000만원으로 결정됐다. 그러나 이 주택의 토지분 공시지가는 52억1000만원으로 건물값을 제외한 땅값(공시지가)이 되레 주택 전체 가격(공시가격)보다 높았다.
일각에서는 정부가 내년 공시가격에 올해 집값 상승분을 최대한 반영하기로 한 가운데 공시비율까지 없앤다면 지역 또는 유형에 따라 공시가격이 급등하는 곳이 많아질 것으로 예상했다.
예를 들어 올해 조사자의 산정금액이 10억원인 B아파트는 공시비율 80% 룰에 따라 공시가격이 8억원으로 책정됐는데 내년에 공시비율을 적용하지 않으면 집값 상승분 반영 없이도 공시가격이 10억원으로 결정돼 올해보다 25%가 뛰게 된다.
올해 해당 아파트값이 10% 올랐다고 가정하고 가격 상승분을 반영하면 내년 공시가격 산정금액은 올해보다 10% 오른 11억원이 되고, 11억원이 그대로 공시가격으로 인정되면서 올해 공시가(8억원) 대비 37.5% 상승한다.
만약 내년 공시가격에도 공시비율 80%가 적용되면 조 사산정가 11억원의 80%인 8억8000만원이 공시가격으로 책정돼 올해 집값 상승분만큼(10%)만 오르지만, 공시비율 자체를 없애면 일시적으로 상승폭이 더 커진다.
한 감정평가사는 "공시비율은 집값이 급등 또는 급락할 것에 대비해 적정 버퍼 역할을 해왔는데 공시가격의 광범위한 활용범위를 고려할 때 일률적인 폐지는 위험해 보인다"며 "일선 지자체도 공시가격 급등에 따른 민원을 감당하기 어려울 것"이라고 말했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
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