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[부동산 레이더] 토지공개념, 굳이 헌법에 넣어야하나

심교언 건국대 부동산학과 교수 

입력: 2018-04-02 18:00
[2018년 04월 03일자 22면 기사]

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[부동산 레이더] 토지공개념, 굳이 헌법에 넣어야하나
심교언 건국대 부동산학과 교수


얼마 전 청와대가 개헌안을 발표했다. 여러 이슈들이 있었지만 토지공개념에 대해서도 많은 논란이 일었으며, 도대체 이것이 무엇을 의미하는지에 대한 갑론을박이 벌어졌다.

청와대는 "현행 헌법에서도 해석상 토지공개념이 인정되고 있다"고 하면서, "택지소유상한에 관한 법률은 위헌판결을, 토지초과이득세법은 헌법불합치판결을 받았고, 개발이익환수법은 끊임없이 공격을 받고 있는 상황"이라고 규정했다. 이러한 인식을 바탕으로 "사회적 불평등 심화 문제를 해소하기 위해 토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있도록 하는 토지공개념의 내용을 명시"한다고 발표했다. 선진국에서는 볼 수 없는 문구다.

위헌판결 받은 법률의 계기가 된 80년대 말은 그야말로 집값이 천정부지로 올라가던 시절이었다. 88년부터 3년간 전국 아파트 값이 연 24.2%씩 올랐고, 서울과 강남은 25.0%, 25.4% 올랐다. 3년 만에 아파트값이 두 배, 세 배가 되던 시절이었다. 그러나 지금은 상황이 다르다. 최근 3년간 전국아파트와 서울, 강남아파트는 각각 2.6%, 5.0%, 5.45% 상승했다. 폭등했다는 강남 아파트도 이 정도 밖에 오르지 않았다. 지표조사가 시행된 30년간 평균치인 5.6%, 6.1%, 6.8%에도 못 미치는 값이다. 결국은 강남의 일부 단지가 폭등했다는 말이고, 이들을 대상으로 규제를 가하겠다는 것이다. 게다가 얼마 전부터 지방은 미분양이 쌓여가고 있고, 지방지표를 조사한 이후 처음으로 2년 연속 마이너스를 보이는 상황인데, 이 시점에서 토지 공개념을 굳이 헌법에 넣어야 하는지 의문시된다. 지금까지 경험에서 알 수 있듯이, 시장 충격에 따른 피해를 또다시 서민들만 입는 것이 아닌지 심히 우려된다.

당시 택지소유상한제에 따른 세금은 땅값이 오르지 않더라도 땅값의 최고 11%를 매년 세금으로 내야했다. 10년 동안 세금을 내다보면 땅값이 다 없어지는 것이다. 그래서 옆집에 땅을 거저 주겠다고 하는 사람들도 나타났다. 결국 위헌판결을 받았다.

헌법불합치 판정을 받은 토지초과이득세는 3년 단위로 지가상승분에 대해 최고 50%를 세금으로 부과하는 것인데, 실현되지 않은 이익에 대해 과세한다는 논란이 일다가 폐지됐다. 청와대의 발표를 보면 이런 제도를 다시 실행하겠다는 뉘앙스를 받게 된다.

만약 이렇게 강력한 제도들이 시행된다면 시장 충격은 가늠할 수 없을 정도로 어마어마할 것이다. 먼저 우리나라 경제성장의 상당부분을 지탱하고 있으며 서민경제와 직결된 건설업과 부동산업이 위축될 가능성이 높다. 즉 국민 경제 전체가 힘들어지게 되고, 이에 따른 피해는 서민들이 더 크게 받을 것이다.

다음으로는 임대주택 공급의 축소에 따른 피해다. 지금도 다주택자를 옥죄는 각종 정책으로 인해 염려되는 상황인데, 지금보다 더 강력한 대책들이 헌법조문을 근거로 남발된다면 이들이 투자를 줄이게 될 것이다. 현재 다주택자들은 전체 임대주택의 80%가 넘는 물량을 공급하고 있는데, 이들이 물량을 줄인다면 선진국에서 경험한 것처럼 임대료가 폭등할 가능성도 있다. 지금 당장이야 그런 효과가 작을지 몰라도 몇 년 못 가서 임대료 폭등에 따른 서민 생활고 가중이 예상된다. 결국 서민들을 위한 선의의 정책이 오히려 더 힘들게 만드는 격이 된다.

절차적으로도 문제가 있다. 일반 정책을 입안할 때조차도 예상 효과를 검토하고, 이를 근거로 집행하는데 헌법 개정과 같이 중대한 사안을 발표하면서 이로 인한 영향에 대한 검토가 미비한 것으로 보인다. 국민경제에 미치는 영향과 서민생활에 미치는 영향, 그리고 장기적 영향에 대한 철저한 검토가 이루어져야 하는데 이러한 검토가 제대로 됐는지 의심스럽다. 지금이라도 다시 검토해, 새로운 방향을 모색해야만 서민들의 피해를 줄일 수 있지 않을까 생각된다.

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