올해부터 부활한 재건축 초과이익환수제를 피하려고 지난해 '속도전'을 벌였던 강남권 일부 단지들이 '소송 변수'를 만나 긴장하고 있다.
지난해 말 관리처분인가를 신청하면서 초과이익환수제를 피한 줄 알았으나 소송 결과에 따라 '부담금 폭탄'을 맞을 가능성도 있다는 지적이다.
16일 부동산 업계에 따르면 총사업비가 10조 원에 달하는 서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구의 조합원 389명은 지난 1월 재건축 정비사업 관리처분계획 총회 결의 무효 소송을 제기했다.
전체 조합원(2천294명)의 약 15%에 해당하는 조합원이 소송에 참여한 것이다.
이 단지는 작년 말 관리처분인가 신청을 마쳐 특별한 절차상의 하자가 없는 경우 재건축 초과이익환수제를 피해갈 가능성이 큰 상황이다.
지난해 관리처분 총회를 앞두고 조합원들이 분양신청을 하는 과정에서 '42평형 소유 조합원들'이 '32평형 소유 조합원'에 비해 상대적으로 불이익을 받고 있다고 주장하며 갈등이 불거졌으나, 일단 초과이익환수제부터 피하고 보자는 분위기 속에서 임시로 갈등을 봉합하고 총회에서 관리처분인가 신청 안건을 의결했다.
이번에 소송을 제기한 원고들은 대부분 '42평형(전용면적 107㎡)' 조합원들이다.
이들은 분양신청의 절차와 내용에 하자가 존재하므로 관리처분계획이 무효이며, 그런데도 이 같은 관리처분계획이 총회 안건으로 상정돼 가결됐으므로 그 결의도 무효라고 주장한다.
가장 문제 삼는 부분은 42평형(전용 107㎡) 조합원의 경우 '1+1'로 2주택을 신청할 때, 조합에서 '25+54평형(전용 59㎡+135㎡)'은 신청할 수 없다고 안내해놓고 일부 세대에 대해서는 '25+54평형'의 분양신청을 받아줘 형평성에 어긋난다는 것이다.
원고 측은 소장에서 "이 사건의 관리처분계획은 42평형 조합원들의 자유로운 분양신청권을 침해하는 등 하자가 중대하고 명백해 무효"라고 주장했다.
이들은 조합이 서초구청에서 사업시행인가를 받은 뒤 조합원에게 분양신청을 받는 과정에서도 절차상 문제가 있다고 주장한다.
현행법은 조합이 사업시행계획인가 고시 이후 120일 안에 분담금 추산액, 분양신청 기간 등의 내용을 조합원들에게 통지하고 이후 30일 이상 60일 안에 분양신청을 받도록 하고 있다.
그러나 원고 측은 조합의 통지 절차 등에 문제가 있었다면서 법적 효력이 없다고 주장한다.
소송을 제기한 조합원들은 단지 내 한국토지주택공사(LH) 소유 용지에 대한 소유권 이전 절차를 먼저 진행하지 않은 점도 문제 삼고 있다. 조합은 초과이익환수제 부활을 앞두고 사업 속도를 높이기 위해 관리처분인가 이후 소유권 이전 절차를 밟기로 했다.
원고 측은 조합원들에게 LH 땅이 정당하게 귀속돼 평가받았다면, 분양신청이 가능한 주택형과 부담할 금액이 크게 달라졌을 것이라고 주장하고 있다.
이에 대해 '피고'인 조합 관계자는 "소송에 참여한 조합원 중에는 'LH 땅을 배분받으면 1+1로 2주택을 다시 신청할 수 있다'는 것만 알고 참여했다가 이게 '관리처분 무효 소송'인 걸 알고 놀라서 취소한 경우가 현재까지 30명 가까이 있다"며 "모든 절차를 관련 법에 따라 진행했으므로 조합이 소송에서 이길 것이라 확신한다"는 입장을 밝혔다.
송파구 잠실 진주아파트도 작년 12월 말 '성탄절 총회'까지 열어가며 관리처분인가를 신청했으나, 일부 조합원이 소송을 제기하면서 초과이익환수제를 피할 수 있을지 불투명해진 상태다.
이 단지는 일부 조합원이 제기한 시공사 무효 소송에서 법원이 일부 인용 결정을 내리면서 관리처분신청 요건이 되는 시공사 계약 건이 관리처분신청 안건에서 빠진 채 총회에서 통과됐다.
이와 관련, 송파구청은 조합이 낸 관리처분계획이 신청 요건을 갖췄는지 살펴보겠다고 밝힌 바 있다.
송파구청은 "일단 조합이 시공사와 아직 본계약을 체결하지 않은 상태이지만, 관리처분계획 인가에는 문제가 없다는 결론을 내렸다"며 관리처분 인가를 진행한다는 입장이다.
그러나 초과이익환수는 피해간다 하더라도 소송 결과에 따라 사업 지연이나 조합원들간 갈등의 불씨는 여전히 남아 있는 모양새다.
업계 관계자는 "연말에 강남 재건축 조합들이 초과이익환수제를 피하겠다고 지나친 속도전을 벌이면서 '뒤탈'을 우려하는 목소리가 계속 있어왔다"며 "소송 변수에 발목이 잡혀서 재건축 부담금 부과 대상이 된다면 재건축 사업 추진 자체가 어려워질 수 있고, 초과이익환수를 피하더라도 사업을 지연시키는 빌미가 될 수 있다"고 말했다.
정부가 재건축 연한 강화 검토, 초과이익환수제 예상 부담금 공개 등 강남 주택시장에 대한 '융단폭격식' 규제 의지를 밝힌 가운데 서울 아파트값 상승세는 이번 주에도 지속됐다. 그러나 상승폭은 지난주보다 다소 둔화된 모습이다. 25일 한국감정원에 따르면 22일 기준 서울 지역의 주간 아파트 가격은 지난주 조사 대비 0.38% 올랐다. 주간 상승률로 2013년 조사 이래 역대 최대 수준이던 지난주(0.39%)와 비슷한 수준이지만 상승세는 다소 주춤한 모습이다. 사진은 26일 서울 서초구 반포 주공 아파트 모습.
