DSR는 6개월 동안 시범 적용되면서 주택담보대출(이하 주담대)과 신용대출 등 비(非) 주담대의 대출 심사에 보조지표로 쓰인다. 이어 10월부터는 대출이 제한되는 고(高) DSR가 정해지고, 고 DSR 대출의 비중도 규제된다.
◇내 DSR 몇 %로 계산되나 = DSR의 기본 계산식은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 1년에 갚아야 할 원금이 1천500만원, 이자가 500만원이고 소득이 5천만원이면 DSR는 40%다.
대출자마다 대출의 종류, 만기, 상환 방식 등은 제각각이다. 크게 주담대와 비 주담대로 나뉜다.
잔금대출을 포함한 일반 주담대는 원금의 상환 방식에 따라 전액 분할, 일부 분할, 일시 상환으로 구분된다.
주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건으로 빌린 경우 연간 원금 상환액은 2천만원(3억원÷15년)이다.
만기 때 한꺼번에 갚는 일시 상환은 대출총액을 대출기간으로 나누되, 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액이 3천만원(3억원÷10년)으로 늘어난다.
2억원을 5년 거치에 10년 균등 분할로 갚고, 나머지 1억원을 만기에 갚는 일부 분할 상환도 있다. 우선 분할상환 개시 이후 연간 실제 상환액은 2천만원(2억원÷10년)이다. 만기상환액은 대출기간에서 거치기간을 뺀 기간으로 나눈다. 즉 1억원을 10년으로 나눈 1천만원이 더해져 연간 3천만원이 원금 상환액으로 잡힌다.
주담대 가운데 중도금과 이주비는 상환 방식과 무관하게 대출총액을 25년으로 나눈다.
비 주담대는 전세자금대출, 신용대출, 예·적금담보대출, 보험약관대출 등이다. 할부금융, 리스, 학자금대출 등도 포함된다.
전세대출 원금은 DSR에 잡히지 않는다. 집주인이 돌려주는 전세보증금으로 원금을 모두 갚을 수 있다고 본 것이다.
마이너스통장 등 신용대출은 보통 만기가 1년이지만, 10년까지 연장되는 것으로 인정해 대출총액을 10년으로 나눠 DSR을 계산한다. 예·적금대출과 약관대출도 마찬가지다.
할부금융, 리스, 학자금대출 등은 1년간 실제 원리금 상환액이 반영된다. 다른 모든 대출도 이자는 실제 상환액으로 계산한다.
따라서 주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건에 연 3%의 금리로 빌린 A씨(연간 2천만원+900만원)가 금리 5% 신용대출로 4천만원을 또 빌리고(연간 400만원+200만원) 자동차할부 원리금이 매월 50만원(연간 600만원)이면 연간 원리금 상환액은 4천100만원이 된다.
A씨는 현재 연봉이 6천만원인데, 앞으로 직장에서 승진과 임금인상 등으로 연봉이 더 오를 수 있다. 이 경우 최대 10%가 증액된다.
연간 원리금 상환액이 4천100만원인 A씨가 소득을 6천600만원까지 인정받으면 DSR는 약 62.1%로 계산된다.
◇高 DSR, 대출 제한되거나 거절 = DSR는 당분간 보조지표다. 대출 심사의 주(主)지표는 주담대의 경우 지난달 말 시행된 신(新) 총부채상환비율(DTI)이다. 신용대출은 신용평가모형이 사용된다.
주담대를 받을 때는 신 DTI에 따라 기존 주담대의 원금까지 부채로 잡고, 두 번째 주담대는 만기가 15년까지만 적용된다.
투기지역·투기과열지구의 주택을 담보로 대출을 받을 때 DTI는 40％로 엄격해진 상태다. 특히 주담대를 1건 보유한 가구는 서울 강남 등 11개구와 세종 등 투기지역에서는 주담대를 받을 수 없다. 서울의 나머지 14개구와 과천시 등 투기과열지구는 30%, 조정대상지역은 40%, 수도권은 50%다.
신용대출을 받을 때는 직업, 소득, 부채, 신용등급 등을 두루 고려하는 각 은행의 신용평가모형을 먼저 적용한다. 이를 토대로 대출 한도와 금리가 정해진다.
DSR가 주담대와 비 주담대의 대출 심사에서 보조지표로 활용되는 것은 아직 통계가 많이 누적되지 않았고, 따라서 신뢰도가 높지 않기 때문이다.
다만 DSR가 너무 높게 나타난 대출자는 신 DTI나 신용평가모형으로 승인된 대출의 한도가 줄어들거나, 경우에 따라선 대출이 승인되지 않을 가능성이 있다.
가령 신 DTI에 따라 30% 한도로 대출할 수 있는 것으로 나타났는데, 신용대출 등 기타대출이 많아 DSR가 너무 높다고 판단된 경우 한도를 20%로 줄이거나 대출을 거절할 수 있는 것이다.
금융당국 관계자는 18일 "DSR를 통해 대출 심사가 더 정교해진다"며 "모든 채무를 다 보는 만큼, 아무래도 심사가 한층 깐깐해질 것"이라고 말했다.
DSR의 통계가 충분히 누적될 때까지 은행들은 DSR를 지나치게 경직되게 운영하지는 않을 계획이다.
다만 6개월의 시범 운영이 종료되고 오는 10월부터는 대출 한도를 줄이거나 승인이 거절되는 고(高) DSR 기준이 제시된다. 고 DSR 대출을 전체 은행 여신의 일정 비율 이하로 맞춰야 하는 가이드라인이 적용된다.
금감원 관계자는 "시범 운영 기간에는 조금 여유를 갖고 적용하되, 10월부터는 한층 강도 높은 DSR 규제가 적용될 것"이라고 말했다.
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