[발언대] 병원 건물 구입시 절세 노하우

이성렬 세무법인 택스홈앤아웃 이사

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  • 입력: 2018-01-01 18:00
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[발언대] 병원 건물 구입시 절세 노하우
이성렬 세무법인 택스홈앤아웃 이사
최근 사석에서 지인인 김 원장을 만났다. 김 원장은 나를 보더니 10년 동안 건물을 임차해 병원을 운영해왔는데 그 건물이 매물로 나왔다며, 어떻게 매입해야 유리한지 물었다.

건물을 매입할 때는 우선 다운계약서를 작성하지 않도록 주의해야 한다. 부동산 거래 시 건물 양도인이 양도세 문제 때문에 가격을 낮춰 적는 다운계약서를 요구하는 경우가 있다. 다운계약서 요구에 응할 경우 당장은 취등록세가 적게 발생하지만, 나중에 자신이 건물을 양도하면 그 차액만큼 양도차익이 발생해 양도소득세를 추가 부담해야 한다. 또한 취득가액을 낮췄기 때문에 사업용 자산에 대한 감가상각 가능 금액도 줄어든다. 그뿐 아니라 다운계약서를 쓴 사실이 발각되면 '부동산 거래신고에 관한 법률' 제8조 3항에 의해 과태료를 물어야 한다.배우자 명의로 건물을 취득하는 것도 충분한 고려 후 선택해야 한다.

총 구입가액이 5억원이고 그 중 건물 가격이 2억원, 토지 가격이 3억원이라고 가정해보자. 원장 명의로 건물을 구입하려면 건물 가격 2억원에 대한 부가가치세 2000만원을 더 내야 하므로 총 5억2000만원의 자금이 필요하다. 보통 부가세는 환급받을 수 있지만 병·의원은 면세사업자이므로 돌려받을 수 없다. 그 대신 돌려받지 못한 부가세는 감가상각비에 더해진다. 따라서 병원의 감가상각비는 건물 가격에 부가세를 포함한 2억2000만원을 30년으로 나눈 733만3333원이 된다. 감가상각비를 경비로 처리하면 그만큼 소득세를 낼 때 절세할 수 있다.

배우자 명의인 경우에는 부동산임대업을 등록한 후 원장에게 임대했을 때의 절세효과를 비교해야 한다. 우선 건물 구입 시 부담한 부가세는 과세사업자(부동산임대업)이므로 환급받을 수 있다. 월 임대료가 250만원이라고 가정하면 원장 입장에서는 여기에 부가가치세 25만원을 더해 한 달에 275만원을 지출해야 한다. 부가세를 포함한 임대료는 경비로 처리할 수 있으므로 원장이 처리 가능한 경비는 연간 3300만원이 된다. 그 대신 배우자는 월세 수입에 대해 소득세를 내야 한다. 배우자의 소득은 1년에 3000만원이고, 여기에서 1년의 감가상각비(666만6666원)를 경비 처리하면 총 임대소득은 2333만3334원이 된다. 이에 대한 소득세는 385만원이다.

즉 명의에 따라서 절세되는 금액에 차이가 발생한다. 또 현금흐름을 비교하려면 배우자의 임대소득에 대한 소득세와 환급받을 수 있는 부가세를 같이 고려해야 한다. 아울러 배우자 명의의 취득에 있어 배우자 소득이 확실하지 않으면 자금출처 조사가 나올 수 있고 자금출처를 소명하기 어려운 경우 증여세가 과세될 수 있으니 다양한 고려 사항을 세무 전문가와 확인하는 것이 필요하다.

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