수익·공실률 파악… 정부정책 귀 기울여야
![[부동산 Q&A] 상가 투자 리스크 줄이는 방법](http://contents.dt.co.kr/images/201709/2017091102101376036003[1].jpg "[부동산 Q&A] 상가 투자 리스크 줄이는 방법")
새 정부 들어 6.19대책과 8.2대책을 통해 주택 규제가 대폭 강화되면서 상가 투자에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다. 상가가 주택에 비해 대출을 받기 수월하고 세금 부담도 덜 하다는 인식에서다. 하지만 주택 투자와 같은 방식으로 상가를 덜컥 매입하면 실패할 가능성이 크다는 점을 명심해야 한다.
그렇다면 어떤 상가를 매입해야 할까? 이에 대한 답을 글 몇 줄로 설명하기는 쉽지 않지만 적어도 상가 투자에 앞서 점검해야 할 최소한의 절차로서 투자 요령 네 가지를 제시한다.
첫째, 고수익률에 현혹되지 말아야 한다. 매도인이나 영업직원들은 대부분 상가 매입시 고수익률을 올릴 수 있다고 홍보하지만 실상은 그렇지 못한 경우가 많다. 내가 매입하는 상가에 어떤 업종이 들어오는 게 적합한지, 또 어느 정도의 임대료를 받을 수 있을지를 미리 따져보고 이를 기반으로 스스로 수익률을 예측해보는 과정이 필요하다.
둘째, 공실 위험성을 파악해야 한다. 그러기 위해선 투자대상 주변 상가의 공실여부를 확인해봐야 한다. 지나치게 공실이 많다면 소비층의 유입이 제대로 이뤄지지 않거나 상가 가치에 비해 임대료가 지나치게 높게 형성된 상권일 가능성이 크다. 또한 상가의 상권이 탄생기-성장기-성숙기-쇠퇴기 중 어디에 속하는지 분석해보는 것도 중요하다. 특히 쇠퇴기 상권내 상가는 가격은 높고 내실은 없는 투자가 될 수 있으므로 피하는 게 좋다.
셋째, 할인을 경계하자. 투자자 입장에서 가격적 이점을 챙기는 건 무엇보다 중요하지만 지나치게 저렴하게 나온 상가를 매입하면 독이 될 수 있다. 상가는 한 건물 내에서도 배치·가시성 등에 따라 투자가치가 갈리고, 이런 조건들이 향후 시세는 물론 환금성에도 영향을 미친다. 시세보다 터무니없이 싸게 나온 상가라면 소비 접근성에 문제가 있거나 임차인 유치가 어려운 특별한 사정이 존재할 확률이 높다.
넷째 투자 환경을 둘러싼 외부요인에 귀를 기울여야 한다. 일례로 정부가 추진 중인 상가임대차보호법 개정안의 주요 내용은 임차인 보호에 초점이 맞춰져 있기 때문에 상가 건물주 입장에서는 수익률 악화와 직결될 수 있는 요소다. 또한 저금리 기조가 장기간 지속되고 있기는 하나, 얼마든지 금리 인상 가능성이 열려 있는 상황이다. 이를 지금보다 상가 투자 여건이 악화될 수 있다는 신호로 이해하고 투자규모나 대출비중 등을 산정하는 데 있어 보다 신중한 계획 하에 움직이는 자세가 필요하다.
이상혁 상가정보연구소 선임연구원
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