상가 공실로 인한 투자 손해 예방
임대차 계약서·기간 등 확인 필수
임대차 계약서·기간 등 확인 필수
![[부동산 Q&A] 선임대 후분양 상가 주의점](http://contents.dt.co.kr/images/201708/2017080702101176036001[1].jpg "[부동산 Q&A] 선임대 후분양 상가 주의점")
수익형부동산 중에서도 상가는 월 임대수익과 지가·건물가치 상승에 따른 시세차익도 거둘 수 있어 매력적인 투자 상품으로 꼽힌다. 하지만 상가는 공실 여부에 따라 수익률이 요동치기 때문에 매력적이면서도 가장 주의해야 할 투자 상품으로도 지목된다.
이에 최근 주목받는 것이 선임대 후분양 상가다. 선임대 상가는 분양 이전 임대가 미리 맞춰져 있어 공실로 인한 투자 손해 염려를 덜 수 있다. 또한 임대계약 기간 투자 수익을 안정적으로 가져갈 수 있고 비교적 정확한 수익률 파악도 가능하다. 장기간 임대계약을 맺었다면 안정적인 자금계획까지 세울 수 있다.
주의해야 할 점은 선임대상가라고 하지만 계약이 확정되지 않은 상황에서 투자자를 현혹시키는 곳이 일부 있다는 점을 명심해야 한다. 계약 전에 반드시 상가 임대차 계약서를 시행사에 요구해 눈으로 직접 확인해 봐야 하며 임대차 계약서가 상가의 시행주체와 체결되었는지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 지금은 많지 않지만 과거에는 분양대행사가 임대차계약을 맺어 임차인이 계약을 파기했을 때 시행사가 분양자에게 아무런 책임을 지지 않는 경우도 있었다. 다만 선임대된 상가의 임대차 계약서가 있다 하더라도 상가 시행주체와 임차인 사이의 계약으로 분양자와의 직접적인 계약 발생을 의미하는 것은 아니다. 추후 임차인과 분양자 간 협의는 필요하다.
이에 상가 분양시장에 등장한 것이 임대보장증서와 임대보장확약서 등이다. 투자자가 분양받은 상가에 대해 시행사가 구체적인 기간 임대를 맞춰 공실의 위험성을 낮춰주거나 수익률을 보장해 안정성을 높여주는 보장서류다. 이보다 더 확실한 것은 기존 임대차계약서를 분양자 명의로 승계시켜주는 것이다. 이 경우 분양자가 임차인과의 계약에서 직접적인 권리를 행사할 수 있다.
하지만 상가의 임차인이 있어도, 수익을 보장해 주더라도 분명 투자자가 유의할 점이 있다. 경기침체로 인한 임차인 폐업이 발생되면 선임대의 장점이 희석될 수 있다는 점이다. 선임대 상가에 투자할 때에는 장기간 운영이 가능하고 경험이 풍부한 우량 임차인을 선별하는 것이 가장 중요하다. 임차인과 장기간 임대계약이 된 상가가 좋으며 업종의 경우 대형 프랜차이즈 업체나 금융기관이 좋고 인테리어 비용이 많이 들어가는 키즈테마파크나 병원, 기업형 슈퍼마켓 등도 추천할 만하다.
대표적인 선임대 후분양 상가물량 중에는 김포한강신도시의 한강블루 상가가 있다. 키즈테마파크, 편의점, 병원 등이 입점을 확정했으며 키즈테마파크의 경우 5년 장기 임대계약을 맺은 상황이다. 현재 분양자에게는 분양자 명의로 임대차계약서를 승계시켜 주고 있다. 지하 2층∼지상 9층 규모에 104개 점포로 구성됐다.
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