소자본으로 수익률 극대화 매력
경기 불황 지방산업단지 피해야
경기 불황 지방산업단지 피해야
최근 이사철을 맞아 월세 비중이 줄고 전세 거래량이 다시 늘면서 임대 시장에 갭 투자가 다시 고개를 들고 있다. 갭 투자는 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은, 다시 말해 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 아파트를 전세를 끼고 매입해 시세차익을 기대하는 투자 방식이다.
전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다. 갭 투자는 주변 새 아파트 입주물량이 적고 월세 전환이 쉬운 업무 지역, 재건축 이주 주변 지역, 학군 좋은 지역, 역세권의 소형 주택 등을 주목하는 것이 좋다. 다만 입주량이 몰리는 수도권은 피하는 것이 좋으며 조선 중공업 경기가 현재 좋지 않기 때문에 지방산업단지는 가급적 피해야 한다.
최근 오피스텔에 비해 관리비는 저렴하면서도 전용률이 높고 환금성이 좋은 소형 아파트에 갭 투자자들이 몰리고 있다. 도심권에 위치한 주택에 갭 투자 시 수요가 충분해 임대수익률뿐만 아니라 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다. 전체 주택수요가 줄어들 수 있지만 고령화와 임대수익에 대한 선호 현상으로 도심권 소형 주택에 대한 임대수요는 늘어날 수밖에 없기 때문에 갭 투자용 아파트는 월세 전환 가능한 도심권에서 찾아야 한다.
우선 입주한 지 2∼4년째 기존 아파트의 경우 비과세 매물이 많이 나와 거래가 활발하고 전세가도 높아 갭 투자하기에 좋다. 또한 재개발·재건축 등 이주수요가 활발히 일어나는 주변 신규아파트가 이주수요가 몰리기 때문에 유망하다. 게다가 실거래가 6억원 이하여야 취득세율이 1%로 부담이 없고 되팔기도 좋다.
서울과 수도권 지역을 중심으로 소액으로 갭 투자가 가능한 도심 소형아파트에 투자자의 문의가 많다. 갭 투자 성공으로 한해 투자금 대비 2∼3배씩 버는 투자자가 늘고 있기 때문이다.
국토교통부와 부동산 114 자료를 보면 최근 3년간 갭 투자 수익률은 강서구가 최고 수준인 반면 강남 3구(강남·서초·송파) 갭 투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 서울에서 가장 높은 시세 상승률 기록했지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 강남권은 재건축 매물이 많아 건물이 낡아 전세가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭 투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것은 아니다. 중랑구, 강북구는 전통적으로 전세가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭 투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률은 크지 않다.
갭 투자는 집값 하락 땐 원금을 모두 날리는 깡통주택이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 특성상 전세가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있기 때문에 투자전 전문가와 상담을 통해 신중히 선정해야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
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