수도권 택지지구·서울 강북 재건축 소형아파트 '주목'
![[부동산 Q&A] DSR 연내 시행… 실수요층 관심 끌 주택 유형은?](http://contents.dt.co.kr/images/201610/2016101002101076036001[1].jpg "[부동산 Q&A] DSR 연내 시행… 실수요층 관심 끌 주택 유형은?")
정부가 연말 총체적 상환능력 심사시스템(DSR, Debt Service Ratio)을 도입한다고 밝힘에 따라 주택시장이 들썩거리고 있다. 앞으로 대출받기가 더 어려워졌기 때문이다. DSR이 도입되면 연 소득에서 총부채의 원금과 이자를 갚는 데 쓰이는 비용을 따지기 때문에 기존 DTI(Debt To Income) 대출보다 더 조건이 까다로워진다. DTI의 경우 주택담보대출에 대해서만 원금상환비율을 보고 그 외의 다른 대출의 경우에는 이자만 반영하고 있다.
예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인이 서울 마포구에서 전용면적 84㎡(매매가 8억5000만원)짜리 집을 매입하기 위해 10년 상환으로 4억 원의 대출을 받았을 때, 연간 원리금 상환액은 4000만원이다. 신용대출금도 2년 만기 기준 1000만원(대출금리 연 4% 적용 시) 있다고 한다면 DSR은 90.8%{(4540만원÷5000만원)×100}에 해당한다. DSR 적용 기준을 연 소득에 90%(5000×90%=4500만원)까지 적용하더라도 위 사례의 대출자는 추가 대출을 받을 수 없으며 오히려 대출금을 일부 갚아야 추가 대출을 받을 수 있다. DTI 적용 시에는 연 소득의 81% 수준으로 대출이 가능하다.변수를 제외한 간략한 계산법이지만 DSR 적용 시 DTI보다 돈을 빌리기 어려운 게 확실하다.
따라서 하반기 대출규제가 적용되면 주택시장은 크게 위축될 가능성이 높다.
이런 상황에서 내 집 마련을 위한 어떤 주택 유형이 실수요층으로부터 주목받게 될까. 자금부담이 낮은 수도권 소형 아파트들이 인기를 끌 것으로 예상된다. 최근에 분양가나 아파트값이 상승함에 따라 가격에 대한 부담이 높아진 상황에서 대출규제까지 적용되면 저렴한 아파트들로 눈길을 돌릴 가능성이 높기 때문이다.
노무현 정부 시절 8·31 대책 이후 여러 부동산 규제 정책이 시행되면서 강남권 주택시장에 많은 영향을 끼쳤다. 이명박 정권 출범 이후 DTI 규제, 종부세 등에서 자유로워지면서 환금성이 높은 강북권 중소형 아파트 가격이 상승했다. 이 점을 고려했을 때, 환금성이 높은 지역이 집중적으로 거래될 가능성이 높을 것으로 전망된다. 수도권 택지지구나 서울 강북권 재건축·재개발에서 분양하는 소형아파트나 오피스텔 등은 투자자뿐만 아니라 실수요자층의 관심이 높아질 것으로 보인다. 또 생활인프라가 잘 갖춰진 곳을 중심으로 빌라나 단독 등 아파트에 비해 저렴한 주택도 실수요층이 몰릴 것으로 예상된다.
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